杭州出臺(tái)限購(gòu)政策后，不少失去購(gòu)房資格但仍然看好杭州樓市發(fā)展?jié)摿Φ耐獾刭?gòu)房者，想到了“曲線救國(guó)”——以公司名義在杭州買房。甚至有人表示，以公司名義先囤幾套房，以后可以增值，萬(wàn)一哪天企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，還能像之前的A股市場(chǎng)出現(xiàn)的“ST公司靠賣兩套房扭虧為盈”那樣，留個(gè)后手。
根據(jù)9月18日杭州出臺(tái)的實(shí)施住房限購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)操作細(xì)則，自9月19日起，暫停在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。也就是說(shuō)，本次限購(gòu)針對(duì)的是居民家庭，企業(yè)、公司確實(shí)不在限購(gòu)范圍內(nèi)。
不過(guò)，以公司名義買房，并不像看上去那么美。記者從稅務(wù)部門、二手房中介、資深房產(chǎn)律師等處了解到，以公司名義買賣房產(chǎn)，交易成本不低，而且風(fēng)險(xiǎn)不小，有些貌似能規(guī)避稅費(fèi)的手法，實(shí)際操作起來(lái)非常麻煩。
●初始投入成本高：
一次性付款，契稅按3%計(jì)算
對(duì)于很多想“曲線救國(guó)”的外地投資客來(lái)說(shuō)，以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購(gòu)政策，但因?yàn)榻^大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅針對(duì)個(gè)人買房者，公司購(gòu)置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。
而且，無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。根據(jù)杭州市地稅部門今年5月印制的房產(chǎn)交易稅費(fèi)簡(jiǎn)明表，購(gòu)買商品房時(shí)，針對(duì)個(gè)人買房者和單位買房者的稅率是不同的，具體如下：
●房產(chǎn)持有成本高：
每年要繳納房產(chǎn)稅
雖然未來(lái)個(gè)人所持有的房產(chǎn)要全面征收房產(chǎn)稅已經(jīng)討論得甚囂塵上，包括前兩天上海市地方稅務(wù)局正式開(kāi)征2016年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)，就引發(fā)了一波熱議，但到目前為止，這一政策仍只局限在全國(guó)少數(shù)幾個(gè)地區(qū)，浙江暫時(shí)還未對(duì)個(gè)人開(kāi)征房產(chǎn)稅。
不過(guò)，根據(jù)1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過(guò)程中，不同的地區(qū)對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新企業(yè)、扶貧單位等)可能會(huì)有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
此外，公司購(gòu)房所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，購(gòu)房人最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體稅費(fèi)金額。
●手續(xù)準(zhǔn)備資料多：
要有股東會(huì)決議
以公司名義購(gòu)房，要準(zhǔn)備的資料肯定比比個(gè)人購(gòu)房要多。浙江中原地產(chǎn)的相關(guān)工作人員列了一份基本的清單：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、稅務(wù)登記證副本、組織機(jī)構(gòu)代碼副本、公章、法定代表人身份證復(fù)印件、股東會(huì)決議等。
●原價(jià)轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)
能規(guī)避高額稅費(fèi)嗎
目前杭州地稅部門對(duì)個(gè)人賣家出售住宅房產(chǎn)，主要征收：
1、增值稅及附加。其中超過(guò)2年(含)免征，未滿2年按不含稅收入×5.6%征收；
2、個(gè)人所得稅。其中，轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅；非家庭唯一住房的，則按(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金)×20%征收個(gè)人所得稅，或按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅。
相比之下，對(duì)于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過(guò)程中則需要繳納：
1、增值稅及附加。按(不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià))×5.6%征收；
2、土地增值稅。按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成交價(jià)格的5%的核定征收；
3、印花稅。按成交價(jià)格×0.05%征收。
此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓所得收益×25%征收。企業(yè)所得稅通常按季預(yù)繳，年終匯算清繳。
有人發(fā)現(xiàn)了——兩者相比較，出售公司名下房產(chǎn)，如果以當(dāng)初房屋買入價(jià)格的原價(jià)賣出，可以規(guī)避高額的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。那么，像普通二手房買賣中的陰陽(yáng)合同(即正式合同中做低房屋總價(jià)，余款另簽一份補(bǔ)充合同)那么操作，可行性大不大？
對(duì)此，浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、資深房地產(chǎn)律師陳鐘認(rèn)為，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進(jìn)出明細(xì)，要作假并不容易；再者，房屋成交過(guò)程中，會(huì)有相關(guān)部門做房?jī)r(jià)評(píng)估，價(jià)格做得太低一般是通不過(guò)的。
看來(lái)，普通人要用公司名義買房避開(kāi)限購(gòu)，還真的沒(méi)那么容易。