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短期內(nèi)西安房價趨于穩(wěn)定 降價的可能性不會太大

西安房價趨于穩(wěn)定 降價的可能性不大

2010-07-20 09:49:59

來源:

  市場分析

  從4月調(diào)控開始,西安的房地產(chǎn)市場從迷茫、觀望、價格下挫,到7月市場價格的局部反彈,下半年房價向上還是向下,無疑是當下購房者最為關(guān)注的問題。

  ■土地儲備

  可實現(xiàn)1500萬m2以上土地供應(yīng)量

  眾所周知,4月開始的國家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“鼓勵自住型,支持改善型,抑制投資型需求”為主調(diào),旨在讓商品房消費回歸到消費品的屬性上來。而作為消費品,價格無疑會遵循市場供給和市場需求的二元矛盾來定價。西安房地產(chǎn)市場,作為以剛性需求為主導(dǎo)的市場,商品房作為消費品的屬性無疑更加明顯,因此要探討下半年西安房價漲跌,無疑還需要從市場供求的角度切入。

  土地儲備是房地產(chǎn)市場供給的前提,而從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示來看,2009年西安市土地交易面積達到10979畝,較2008年同比增長47%,其中住宅6603畝,同比增幅近60%。以每畝3.5的建筑開發(fā)容積率計算,可實現(xiàn)1500萬平方米的開發(fā)供應(yīng)量。加上2010年上半年的土地交易面積,將能為市場提供更多的銷售面積。加之國家對囤地、捂地的監(jiān)管越來越嚴格,部分閑置土地的開工,都會加大市場供應(yīng)量。

  西安市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房地產(chǎn)綜合開發(fā)處副處長劉丹則告訴記者,從2010年西安市上半年房地產(chǎn)開工、施工和竣工面積來看,同比2009年上半年是增加的,環(huán)比2009年下半年來看是減少的。但從市場供應(yīng)量來看,還是比較充裕的,盡管在近兩個月房地產(chǎn)投資力度減小,但投資具有一定的滯后性,市場也具有一定的慣性,因此在未來幾個月對市場供應(yīng)量影響不大。

  劉丹還表示,開發(fā)商的投資取決于對市場預(yù)期,從西安市房地產(chǎn)市場目前的情況來看,新政后市場確實出現(xiàn)了量價齊跌的狀況,但跌的幅度仍然在市場可承受范圍之內(nèi),而且目前市場上仍有很多購房者在觀望,也就是說有很多潛在需求,在剛性需求占主導(dǎo)的西安市場上,開發(fā)商的市場預(yù)期仍然良好,因此,下半年來自于開發(fā)商的投資應(yīng)該能夠趨穩(wěn)。

  ■房源供應(yīng)

  下半年仍有眾多新盤上市

  從以往經(jīng)驗來看,一個房地產(chǎn)的上行周期一定會帶來市場供應(yīng)量的激增,2009年至2010年第一季度,則是近年來西安房地產(chǎn)市場絕無僅有的黃金時代,這一發(fā)展階段勢必帶來市場供應(yīng)量的井噴。而突如其來的調(diào)控政策,則讓市場在短時期內(nèi)冷靜下來,從西安市上半年的市場銷量來看,上半年西安市商品房銷售面積599.35萬平方米,商品房住宅銷售面積536.29萬平方米,環(huán)比2009年下半年有很大程度下跌。銷售量與供應(yīng)量的反差,無疑會將更多的市場存量推到下一個階段。

  從個盤的表現(xiàn)來看,也與以上的數(shù)據(jù)分析相吻合。浐灞的香江灣、龍湖·弗萊明戈、金源·御景華府,高新的中鐵·瑞園、建邦華庭,曲江的中海1號巔峰系豪宅、富力城南區(qū)瀾湖灣、紫汀苑等樓盤,都將推盤時間推到了下半年。另外下半年仍有眾多新盤上市,包括萬科金域曲江、長安萬科城、金源·地中海岸、中鐵灞橋項目、高科·綠水東城、綠地·國際生態(tài)城等新項目也都將在下半年上市銷售。

  ■價格走勢

  短期內(nèi)西安房價會趨于穩(wěn)定

  下半年市場供應(yīng)量的增加會對下半年的房價有什么影響?珠江地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊開圳認為,供應(yīng)量增加,特別是一些新盤在定價時可能不會像去年下半年定價那樣激進,會相對謹慎一些。但對資金量相對充裕的開發(fā)商而言,降價的可能性則很小,畢竟西安房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期一致被開發(fā)商看好。

  另外,從需求的角度分析,楊開圳不認為西安房地產(chǎn)市場5月、6月份銷量和成交價格的下降是新政影響所致,但他也表示,新政后市場陷入觀望卻是不爭的事實,因此在下半年市場中,不排除這部分被積壓的需求進入市場,短期內(nèi)增加的需求與市場供應(yīng)量所形成的市場平衡,會讓市場價格趨于穩(wěn)定。

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