本報(bào)記者 蘇向杲 楊潔
存量房貸利率批量下調(diào)后，存量房貸利率加點(diǎn)值再迎調(diào)整！
10月31日，截至記者發(fā)稿，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大型商業(yè)銀行發(fā)布公告稱，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。
根據(jù)上述銀行的公告，已發(fā)放的以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（以下簡(jiǎn)稱“LPR”）為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款（包含首套、二套及以上個(gè)人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請(qǐng)變更借款合同中的定價(jià)條款約定，包括：調(diào)整貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)值（以下簡(jiǎn)稱“加點(diǎn)值”，可為負(fù)值）；變更重定價(jià)周期的約定。
上述銀行公告，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的個(gè)人住房貸款，如需申請(qǐng)變更借款合同定價(jià)條款約定，須先轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款（以下簡(jiǎn)稱“固轉(zhuǎn)浮”）。轉(zhuǎn)換時(shí)，加點(diǎn)值等于原合同利率水平與最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換成功后，在貸款剩余期限內(nèi)，不能申請(qǐng)轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)。
加點(diǎn)值調(diào)整
上述銀行提到，借款合同約定的加點(diǎn)值比全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值高30BP以上的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值；調(diào)整后的加點(diǎn)值不低于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點(diǎn)下限（如有）。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場(chǎng)供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。
全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國(guó)人民銀行最新公布的上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。
房貸客戶該如何判斷自己的存量房貸利率加點(diǎn)值是否能夠調(diào)整？對(duì)此，中國(guó)銀行表示：“存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整是加點(diǎn)值之間的比較和下調(diào)。您可以將您貸款的LPR加點(diǎn)值與全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP進(jìn)行比較，如果您貸款的LPR加點(diǎn)值高，則可申請(qǐng)將貸款加點(diǎn)值下調(diào)至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP。”
例如，借款人的貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP，人行最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率為3.33%，考慮到對(duì)應(yīng)季度（即7月—9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP（3.33%-3.85%）。全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），借款人的貸款加點(diǎn)值為-20BP，高于-22BP，則可申請(qǐng)下調(diào)至-22BP，下調(diào)后的貸款利率為L(zhǎng)PR-22BP。
重定價(jià)周期變更
對(duì)于此前不少貸款人認(rèn)為房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年，不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況，上述銀行的公告明確，取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。
重定價(jià)周期，即貸款合同約定的利率隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。
上述銀行表示，重定價(jià)周期可選擇三個(gè)月、六個(gè)月或一年。新的重定價(jià)日從原合同重定價(jià)日起算，按每滿三個(gè)月、六個(gè)月或一年的對(duì)日確定，即重定價(jià)周期選擇三個(gè)月的，每年有四個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇六個(gè)月的，每年有兩個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇一年的，每年只有一個(gè)重定價(jià)日。
重定價(jià)周期調(diào)整后，原合同重定價(jià)日在某周期的對(duì)應(yīng)月份無(wú)相應(yīng)對(duì)日的，以當(dāng)月最后一日為重定價(jià)日。在借款合同期內(nèi)，重定價(jià)周期只能變更一次。