現(xiàn)在中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。
他說(shuō)，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的、非常權(quán)威的物價(jià)指數(shù)——— C PI；第二個(gè)，對(duì)物價(jià)指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo)。比如去年年底的中央工作會(huì)議就定出來(lái)，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說(shuō)如果C PI超過(guò)了3%，一系列的貨幣政策、財(cái)政政策就要出臺(tái)。甚至還沒(méi)到3%的時(shí)候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會(huì)開(kāi)始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來(lái)如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財(cái)政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè)，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。
湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式，我們對(duì)房?jī)r(jià)也應(yīng)該有一個(gè)大的目標(biāo)。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理。中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有量化指標(biāo)。比如說(shuō)現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，但是不知道大概要打下來(lái)多少，也不知道在什么情況下要開(kāi)始進(jìn)行調(diào)控。
怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個(gè)核心指數(shù)。一個(gè)指數(shù)叫城市基本房?jī)r(jià)指數(shù)。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)指數(shù)，建設(shè)部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計(jì)局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會(huì)使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個(gè)權(quán)威指數(shù)。在這個(gè)指數(shù)里，應(yīng)該把市場(chǎng)被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅高檔房都排除出去。因?yàn)檎嬲恼{(diào)控目標(biāo)跟這些無(wú)關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房?jī)r(jià)。
湯敏表示，這個(gè)基本房?jī)r(jià)應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的。這種房?jī)r(jià)指數(shù)應(yīng)該不難做，因?yàn)槭澜缟嫌泻芏嗪艹墒斓姆绞健⒎椒ǹ梢越梃b，可以根據(jù)中國(guó)的國(guó)情把不合理的部分去掉，再把一些中國(guó)因素加進(jìn)來(lái)，就可以做出來(lái)。這個(gè)指數(shù)不但應(yīng)該有全國(guó)性的，也應(yīng)該有地區(qū)性的。
有了基本房?jī)r(jià)后，還應(yīng)該有一個(gè)基本房?jī)r(jià)變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過(guò)了這個(gè)容忍度，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然，這個(gè)容忍度是多少，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些，但是最好不要超過(guò)城市居民每年人均收入的增長(zhǎng)率。有了這些指標(biāo)后，何時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)全社會(huì)都會(huì)很清楚。
除了有上限之外，還需要有一個(gè)下限，因?yàn)檎膊幌Ｍ康禺a(chǎn)崩盤(pán)。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問(wèn)題是在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格跌得過(guò)猛，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn) 。 比 如 說(shuō) 很 多 買(mǎi) 房 者 的 首 付 是20%，如果房?jī)r(jià)跌過(guò)20%，有些人可能就會(huì)不要他買(mǎi)的房子了。這種行為很可能就會(huì)像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。
有了上限、下限以后，如果基本房?jī)r(jià)在這個(gè)區(qū)間里波動(dòng)，政府就認(rèn)為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng)，不去干預(yù)。一旦超過(guò)了這個(gè)限制，可能就要啟動(dòng)各種各樣的調(diào)控機(jī)制，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策。而且這個(gè)調(diào)整，如果是全國(guó)性的出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，就應(yīng)該出全國(guó)性的政策。如果是地區(qū)性的，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。
把地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
湯敏表示，他提出的這種方式，國(guó)際上目前還沒(méi)有。不過(guò)現(xiàn)在世界的理論界正在討論，房地產(chǎn)泡沫到底應(yīng)不應(yīng)該作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。因?yàn)樵诤荛L(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)、股市都不在宏觀調(diào)控的目標(biāo)里。大家如果研究宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的話，就可以看到，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)通貨膨脹、對(duì)就業(yè)研究得非常細(xì)、非常多，但是對(duì)資本市場(chǎng)、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究非常欠缺。
湯敏說(shuō)，過(guò)去傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標(biāo)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格往往沒(méi)有加以注意，這實(shí)際上造成了很多問(wèn)題。比如說(shuō)上個(gè)世紀(jì)80年代的日本，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格、股市價(jià)格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，為了防止日元升值過(guò)高，往市場(chǎng)上提供了大量的貨幣。這些錢(qián)沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就沒(méi)有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資產(chǎn)價(jià)格推高了，最后造成了很大的問(wèn)題。