房價能否降下來?
當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷推高時,國務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強硬的措施,這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市,出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā),第二套房首付要求在50%以上,而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是,同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢,想同時買兩套房都不賣給你。
這一系列的政策,包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策,最近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降,但是通過打折,通過送電器等手段,變相地進行價格調(diào)整,而且這個調(diào)整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是,現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。
現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢,所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象,因為房地產(chǎn)項目不肯降價,但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊,是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題,或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象?應(yīng)該說這種可能性是存在的。
過去幾年里,對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進行,但是正如一些房地產(chǎn)商所說的,很多房產(chǎn)項目的價格是越調(diào)越高。為什么呢?一個當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠。另外一個,湯敏認(rèn)為,就是調(diào)控缺乏一個清晰的目標(biāo),也缺乏一個清晰的指標(biāo)。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么?是要保證居者有其屋,還是要保證低收入家庭有住房?之前調(diào)控的微觀手段過多,但是在宏觀大層面上力度不夠。第三,前一段調(diào)控還有一個問題,就是缺乏問責(zé)制。在這種不清晰的情況下,由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同,就造成了對房地產(chǎn)的調(diào)控在很長時間里不是特別有效。
已經(jīng)出臺的這些政策,從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的,但是這個效果能持續(xù)多久?另一種可能性是效果很好,房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調(diào)控會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn),現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè),怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長,是一個很大的問題。
從各國的經(jīng)驗看來,房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫,進而把整個國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來看,日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀(jì)70年代開始,日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲,一直漲到1991年。當(dāng)時日本的房價非常高,股市也非常好,人們認(rèn)為日本是個島國,人口非常密集,大家都想到東京去買房子,所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候,如果把東京的土地按照當(dāng)時的市價賣出去的話,就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候,整個日本經(jīng)濟崩盤,股市下降,房價也下降,到目前為止20多年過去了,東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格,日本經(jīng)濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。
再看亞洲其它國家和地區(qū),像韓國、香港特別行政區(qū),像臺灣,新加坡,包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域,但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機,前段時間的迪拜,這段時間的希臘,產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。
從東亞經(jīng)濟來看,房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個原因:一個是東亞經(jīng)濟成長非常快;第二個,亞洲房地產(chǎn)投機風(fēng)氣特別濃。所以作為中國來說,怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫,進而造成大的崩盤,引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩,就變得格外重要。
建立量化調(diào)控指標(biāo)和機制