本輪樓市調(diào)控已實(shí)施兩年半多，中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一定的成效。隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭，部分購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈。地方政府早已經(jīng)按捺不住放松中央調(diào)控的沖動(dòng)之心，即使中央果斷叫停小部分調(diào)控微調(diào)城市，卻難遏制調(diào)控放松預(yù)期的猜測(cè)。
根據(jù)全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新報(bào)告，截至目前全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，北京等33個(gè)城市從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策。因土地財(cái)政和稅費(fèi)收入壓力大及經(jīng)濟(jì)下滑等房?jī)r(jià)下行預(yù)期的考慮，一些地方政府將在未來(lái)繼續(xù)屢屢試探“政策微調(diào)”。
筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，自2011年8月8日，馬鞍山實(shí)施人才買房稅費(fèi)優(yōu)惠新政起，截止到2012年7月24日，全國(guó)共有56個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，50個(gè)城市通過(guò)(包括2個(gè)城市有通過(guò)有叫停的新政)，8個(gè)城市調(diào)控微調(diào)叫停。這引起中央高層重視，2012年7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)北京、天津、河北、上海等16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。筆者認(rèn)為，中央政府一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松不動(dòng)搖的態(tài)度，促使房?jī)r(jià)合理回歸的決心，表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段，而中央房地產(chǎn)調(diào)控則進(jìn)入關(guān)鍵期。在穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)下，今年下半年仍將呈現(xiàn)中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松與地方政府調(diào)控措施的微調(diào)并存的局面。
調(diào)控三令五申穩(wěn)房?jī)r(jià)
中央多次對(duì)調(diào)控三令五申，嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈，但是房?jī)r(jià)依然壓不住。在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛。2012年7月23日，中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組將商品房均價(jià)從年初預(yù)測(cè)的下降4%-6%修正為上漲2%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，從6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，一是6月70城市的環(huán)比漲幅平均值為0.02，是自去年10月份以來(lái)環(huán)比漲幅平均值首度“正數(shù)”，結(jié)束了連續(xù)8個(gè)月的“負(fù)增長(zhǎng)”局面。房?jī)r(jià)呈現(xiàn)筑底上漲反彈，全國(guó)樓市回暖痕跡明顯。二是從上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2012年上半年全國(guó)商品房銷售成交均價(jià)同比上漲5.3%。前1月-6月房?jī)r(jià)同比上漲5.30%。三是從6月一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，北、上、廣三大一線城市的一手住宅價(jià)格今年以來(lái)也首度呈現(xiàn)上漲局面，而北、上、廣、深二手房則全部上漲。
在限購(gòu)政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一線城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈跡象。在珠海等地方政府“微調(diào)”動(dòng)作不斷以及多個(gè)城市密集推地的背景下，樓市看漲速度似乎超出預(yù)期。其實(shí)，自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，近一個(gè)月以來(lái)銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不容樂(lè)觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。截至7月25日，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55 .9%。在庫(kù)存方面，標(biāo)桿房企庫(kù)存依然處于高位。截至6月底，標(biāo)桿房企49個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量，相對(duì)于2011年同期增加了約6成。筆者認(rèn)為，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，除了負(fù)債率上升和商品房庫(kù)存增加威脅以及面臨房地產(chǎn)信托債務(wù)到期等調(diào)控確定性的因素影響。因此，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。
房?jī)r(jià)漲與跌都是牽一發(fā)動(dòng)全身，而最敏感莫過(guò)于中央和地方政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度。為消除房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與否認(rèn)調(diào)控放松的信號(hào)，筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，2012年上半年部委和地方已經(jīng)共辟謠10次，四部委各1次辟謠和地方政府6次辟謠。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟謠。而為表明遏制房?jī)r(jià)上漲與堅(jiān)持調(diào)控的決心，筆者最新跟蹤統(tǒng)計(jì)，2012年上半年各部委21次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，8次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。截至2012年7月24日，各部委共31次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，10次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。筆者認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議及住建部、發(fā)改委、央行、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門先后表態(tài)，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，表明國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)仍始終沒(méi)有改變。