三年前的全國總價地王，昨日正式開盤。商報記者了解到，中海在長風(fēng)的豪宅項目——中海紫御豪庭此次開盤均價為3.8萬元/平方米，單套的總價維持在900萬-1200萬元。由于開盤當(dāng)日有較大優(yōu)惠措施，據(jù)銷售方稱，紫御豪庭的認(rèn)購率超過一半。

　　首批公寓“貼本拋售”

　　按照中海紫御豪庭此前在網(wǎng)上房地產(chǎn)上的預(yù)售許可證數(shù)據(jù)顯示，該盤首批共推出365套房源，可售面積近10萬平方米。網(wǎng)上報價最低39500元/平方米，最高52200元/平方米。

　　昨日，紫御豪庭首次開盤推出其中兩棟樓，共154套房源。據(jù)現(xiàn)場給出的一房一價的報價單顯示，該盤此次的房源主要集中在3.8萬-4萬元/平方米左右，而邊套房源的單價甚至低至3.2萬元。據(jù)稱，該盤公寓房源均為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米。

　　銷售人員稱，早前認(rèn)購期內(nèi)，意向客戶可以享受50萬元抵130萬 -150萬元的優(yōu)惠，目前該活動已經(jīng)結(jié)束。開盤當(dāng)日，售樓處給出的優(yōu)惠則是全額付款9.6折，貸款9.8折。照此粗略估算，每平方米可以再降近3000元。不過，由于此次推出的公寓房源均為245-340平方米，所以套均總價少說也要八九百萬元。

　　這個位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)的豪宅項目之所以備受關(guān)注，究其緣由，可以追述到三年前。

　　2009年9月10日，中海地產(chǎn)力挫保利、綠城、仁恒等知名房企，豪擲70億元拿下了上海普陀長風(fēng)商務(wù)區(qū)6B、7C純住宅地塊，該幅地塊一舉成為當(dāng)時全國的總價地王。此后，中海發(fā)布公告稱將與中國建筑股份有限公司及中建八局共同開發(fā)長風(fēng)地塊，預(yù)期總共投入103億元。

　　如今這個耗資百億的樓盤投放進入市場。不少市場人士表示，如果按照中海之前拿下的高達22409元/平方米的樓板價來算，開發(fā)商如今開出的3.8萬元/平方米的房價幾乎等于“不賺錢”。甚至有分析人士指出，這個項目如果加上建安成本、項目運營期間的費用及稅金等，至少要賣到5萬元的單價才能夠盈利。

　　據(jù)了解，目前長風(fēng)板塊內(nèi)二手房普遍為老公房，價格都在2萬元/平方米左右。而與長風(fēng)一河之隔的長寧天山板塊的次新房則超過了3萬元/平方米，像仁恒河濱花園這樣的高端樓盤，其二手房價格則在45000元/平方米左右。

　　低開入市外加長期蓄客的營銷手段似乎效果不錯。昨日有消息稱，紫御豪庭開盤將簽約地點安置在某個酒店內(nèi)，開盤首日認(rèn)購超過百余套。所以當(dāng)商報記者昨日下午前往售樓處后，并未看見現(xiàn)場有多少購房者，只是陸續(xù)有前來看樣板房的客戶。當(dāng)記者向現(xiàn)場一位銷售人員求證時，該人士表示，“確實賣得很好，我們150套現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了70-80套，低區(qū)已經(jīng)基本賣完了。還有兩棟沒有正式開盤，但其實已經(jīng)有被預(yù)定的了，所以差不多加起來超過一百套吧。”

　　由于目前還未統(tǒng)計出紫御豪庭的銷售記錄，所以上述“熱銷”還只是一家之言。具體情況還有待觀察。

　　地王項目降價出貨已成常態(tài)

　　2009年、2010年是不少開發(fā)商的圈地年，亦是“地王”頻出的年度，無論是單價、總價還是地王數(shù)量都創(chuàng)下了中國房地產(chǎn)市場之最，在上海，僅2009年一年就誕生了全國地王的一半，這其中不乏上海證大、中建地產(chǎn)、華潤置地、金地集團等響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷。

　　“開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了只漲不跌的思維方式，不少房企尤其是大型房企從來都沒有停止逆市擴張，正是由于這些房企永無止境的擴張戰(zhàn)略導(dǎo)致了激進拿地，制造出很多地王項目。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。

　　令這些開發(fā)商沒有想到的是，此后不久，無論是土地市場還是樓市，在政策重拳的出擊下，雙雙由瘋狂轉(zhuǎn)為冰凍。

　　在如今房價下滑的大背景下，這些當(dāng)年的“香餑餑”現(xiàn)在成了“燙手山芋”，地王們也不得不放低身份，降價出貨已成為常態(tài)，有些甚至被傳“割肉拋貨”。