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北上廣深樓市新政滿月調(diào)查:市場止跌回穩(wěn) 新房再現(xiàn)“日光盤”

2024-10-29 23:39:00

來源:證券日報

本報記者 張薌逸

“10月份是今年最忙的一個月!”這是接受記者采訪的一線城市房地產(chǎn)從業(yè)人員共同的心聲。

9月26日中央政治局會議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市迅速響應(yīng)。上海、廣州、深圳于9月29日,北京于9月30日發(fā)布相關(guān)文件,優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策措施,涉及調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、調(diào)整住房稅收政策等多個方面。

截至10月30日,四地樓市新政均已出臺滿月。一個月以來一線城市房地產(chǎn)市場溫度如何?又呈現(xiàn)出哪些特征?對此,《證券日報》記者實(shí)探四大一線城市房地產(chǎn)市場,了解相關(guān)情況。

交易活躍

成交量全面大增

“從市場反映看,很多城市、很多項(xiàng)目看房量、到訪量明顯上升,銷售量也有不同程度的增長,房地產(chǎn)的主要指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。特別是一線城市,10月份以來全線回穩(wěn)。”10月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示。

9月底以來,一線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍,熱度明顯提升。以網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例,據(jù)各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),10月1日至10月28日,北京、上海、廣州、深圳商品房(新房)網(wǎng)上簽約套數(shù)分別達(dá)4227套、8992套、8996套、3818套,比樓市新政出臺前的9月1日至9月28日分別增長43%、33%、102%、141%;北京、上海、深圳存量房(二手房)網(wǎng)上簽約套數(shù)分別達(dá)14022套、21922套、5256套,比9月1日至9月28日期間分別增長29%、50%、70%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,9月底以來,一線城市樓市呈現(xiàn)出全面增長態(tài)勢,新房和二手房、中心區(qū)和外圍房源、剛需和改善房源網(wǎng)簽量都明顯增長,認(rèn)購量數(shù)據(jù)增幅還要高于網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)。

“9月底以來一線城市市場表現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了過去部分?jǐn)?shù)據(jù)負(fù)增長的現(xiàn)象,環(huán)比增幅拉升,市場行情積極。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示,市場交易的活躍也為供求關(guān)系帶來了重要變化,新房庫存得到消化、二手房的掛牌量也開始減少。

“10月份還沒結(jié)束,但我們系統(tǒng)二手房的成交量跟上月比已經(jīng)翻倍了。”上海一位供職于鏈家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,二手房市場的火熱表現(xiàn)一方面是因?yàn)樾抡档土速彿块T檻和交易成本,讓更多客戶能夠“上車”;另一方面也是因?yàn)榇饲皟r格調(diào)整積累的“性價比”房源頗具吸引力,正在加速消化。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對《證券日報》記者表示,四大一線城市優(yōu)化限購、限貸等政策出臺后,居民置業(yè)意愿明顯改善。剛需客戶進(jìn)入市場,消化部分房源,推升了房地產(chǎn)市場活躍度。

新房市場表現(xiàn)同樣亮眼,新政出臺以來,開盤即售罄的“日光盤”頻現(xiàn),如深圳深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥名邸、上海融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次等均在開盤當(dāng)日售出全部房源。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,這說明購房者入市意愿很強(qiáng),當(dāng)前政策是有效的,對于房企去庫存、提振市場及行業(yè)信心等都有較好的作用。

需求差異

房源價格出現(xiàn)分化

在對一線城市新房及二手房市場進(jìn)行走訪的過程中,記者注意到,在價格整體趨穩(wěn)的同時,各類房源之間的價格也出現(xiàn)分化。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,經(jīng)過一個月以來的交易,一線城市量價之間的關(guān)系發(fā)生了一定變化,特別是二手房價格調(diào)整到位,價格“跌跌不休”的狀態(tài)得到改變,總體以趨穩(wěn)為主。

“海淀這邊學(xué)區(qū)好的‘老破小’價格還比較堅(jiān)挺,同片可選的次新房也比較有限。學(xué)區(qū)一般的‘老破小’價格已經(jīng)和次新房拉開了距離。”北京鏈家一名深耕海淀區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,這是客戶綜合考慮購房預(yù)算、居住體驗(yàn)、學(xué)區(qū)等多重因素的結(jié)果。

“買房還是看自己的需求,一個人住對面積和學(xué)區(qū)都沒什么要求,選這里的老房子就是看中性價比。”計(jì)劃在回龍觀地區(qū)購房的李女士表示,目前她還在通過中介和房主談價格,10月份以來房主已經(jīng)提價兩次,如果接下來房主的出價突破她的心理底線,她就會轉(zhuǎn)向其他同類房源。

除北京外,其他一線城市也出現(xiàn)了房源分化情況。一名廣州鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,從這個月他接觸到的情況來看,自身?xiàng)l件有限的低總價房源備受剛需人群的青睞,新房、次新房則更受具有改善性住房需求群體的歡迎。

“剛需購買二手小戶型、改善性住房需求購買新房大戶型這個特點(diǎn)在一線城市都很突出。”李宇嘉分析稱,一線城市前期人口流入較大,剛需潛在購房群體龐大。同時,由于前期一線城市房地產(chǎn)市場的火熱,改善性住房需求也具有一定規(guī)模。9月底以來,在價格調(diào)整到位后,兩類需求均得到充分釋放,各類購房者在比較不同房源后選擇了各自認(rèn)可的房源。

筑底顯現(xiàn)

止跌回穩(wěn)態(tài)勢有望持續(xù)

倪虹在10月17日國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上表示,中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下,經(jīng)過三年的調(diào)整,市場已經(jīng)開始筑底。

從一線城市10月份的市場表現(xiàn)來看,止跌回穩(wěn)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。展望未來,一線城市“銀十”的亮眼表現(xiàn)能否持續(xù)?房地產(chǎn)市場是否會維持止跌回穩(wěn)態(tài)勢?

“關(guān)鍵在于后續(xù)需求的可持續(xù)性。”李宇嘉表示,目前一線城市成交量增長幅度比較大,但市場還存在買方市場的特征,交易量提升能否帶動價格持續(xù)企穩(wěn)、在價格回穩(wěn)后成交量能否維持現(xiàn)有水平是影響未來市場表現(xiàn)的重要因素。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,9月底的一系列政策比較積極到位,市場上觀望情緒減輕,預(yù)計(jì)未來市場熱度將會持續(xù),呈現(xiàn)出量升價穩(wěn)的態(tài)勢。

徐躍進(jìn)表示,短期來看,核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。對于一線城市,在多個有利因素支持下,房地產(chǎn)市場量價有望逐漸企穩(wěn)。從房價來看,核心城市房價經(jīng)過長時間調(diào)整,已經(jīng)逐步到位,同時,主流房企也在實(shí)施保價策略,對穩(wěn)定新房價格也將起到積極作用。從銷售來看,隨著核心城市繼續(xù)放開限制性政策,市場預(yù)期和信心得到進(jìn)一步提振,預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場交易量將逐漸筑底恢復(fù)。

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