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財(cái)經(jīng)觀察:存量房貸下調(diào)時(shí)間確定 哪些家庭將受益

2024-09-30 08:54:00

來源:人民網(wǎng) 原創(chuàng)稿

9月29日,中國人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》(以下簡(jiǎn)稱倡議)。倡議指出,各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整,降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)倡議,18家全國性商業(yè)銀行原則上將不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則。截至目前,四大行已發(fā)布公告表示,將積極響應(yīng)相關(guān)要求,主動(dòng)回應(yīng)客戶關(guān)切,擬于10月12日發(fā)布調(diào)整存量房貸利率操作事宜公告,于10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整。

此次調(diào)整力度多大?哪些家庭將受益?一文讀懂。

將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口

根據(jù)倡議,對(duì)于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸,將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30個(gè)基點(diǎn),且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

此次批量調(diào)整包含首套、二套及以上存量房貸,調(diào)整同樣包括去年已調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸。

目前,全國僅有北京、上海、深圳三地的新發(fā)放商業(yè)住房貸款保留政策利率下限。因此,除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外,其余城市都將享受此次批量調(diào)整紅利,存量房貸利率最低將調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn)。北京、上海、深圳的二套及以上存量房,則可調(diào)整至當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸利率政策下限。

從全國看,本次批量下調(diào)將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口,平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

具體到個(gè)人,以100萬元、25年期、等額本息還款為例,調(diào)整后借款人每年將節(jié)約利息支出約5600元。

批量調(diào)整后個(gè)體房貸利率有差異

批量調(diào)整降低了存量房貸利率,后續(xù)利率如何浮動(dòng)則要看一個(gè)關(guān)鍵日期——重定價(jià)日。重定價(jià)后的具體利率,則將以定價(jià)日前最新LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

以北京為例,目前2020年6月在北京購買首套房的商業(yè)貸款利率為4.75%(LPR+55基點(diǎn))。若重定價(jià)日為2025年1月1日,則該批房貸利率短期內(nèi)將在2024年10月31日前和2025年1月1日迎來兩次調(diào)整,具體為——

階段一:在10月31日前批量調(diào)整后,北京該批存量房貸利率將在4.2%的基礎(chǔ)上下調(diào)30個(gè)基點(diǎn),降為3.9%;

階段二:到2025年1月1日后,其最新的存量房貸利率將變成2024年12月的LPR-30個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)今年12月LPR依然為3.65%,明年1月1日房貸利率將變更為3.35%。

據(jù)悉,主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)不晚于10月12日發(fā)布此次批量調(diào)整操作細(xì)則,及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”,無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。

LPR加點(diǎn)幅度、重定價(jià)周期調(diào)整更靈活

目前來看,存量房貸利率水平主要在重定價(jià)后隨LPR進(jìn)行幅度變化。根據(jù)合同約定,存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度形成,在合同期保持不變。

但隨著利率市場(chǎng)化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足,人民群眾反映較為強(qiáng)烈,迫切需要調(diào)整優(yōu)化。

根據(jù)央行發(fā)布的最新公告,后續(xù)將進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度,不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整,能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾,并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

同時(shí),將取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起,新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸,與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致,可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期,使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)(LPR)的變化,暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

為給借款人提供更多便利,自2024年10月起,央行將于每季度第一個(gè)月在其官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率,供銀行和借款人參考。

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