日前，自然資源部召開商品住宅用地出讓視頻座談會，上海、南京、杭州、武漢、成都、蘭州六城市自然資源部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了今年1月至9月商品住宅用地出讓情況，分享了商品住宅用地地塊選取、市場規(guī)則優(yōu)化、便企服務(wù)等方面的經(jīng)驗做法。
記者采訪了解到，各城市普遍反映，當(dāng)前住宅用地市場整體趨穩(wěn)向好，但區(qū)位分化明顯、冷熱不均，優(yōu)勢地區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊熱度顯著提升。各地在實踐中根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的最新變化，依據(jù)自身實際情況，加強(qiáng)規(guī)劃資源統(tǒng)籌，強(qiáng)化精準(zhǔn)市場調(diào)控，優(yōu)化營商環(huán)境，探索形成了一系列行之有效的經(jīng)驗做法。
優(yōu)化管理，尊重和適應(yīng)市場需求
中國國土勘測規(guī)劃院資源評價領(lǐng)域總師趙松認(rèn)為，地方政府在尊重市場規(guī)律的前提下主動作為、精準(zhǔn)謀劃，順應(yīng)市場規(guī)律，響應(yīng)公眾需求，體現(xiàn)了管理定位、管理工具的升級與優(yōu)化。中央財經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸表示，參會城市及時調(diào)整規(guī)劃、供地計劃和節(jié)奏，根據(jù)市場供求關(guān)系變化調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件，尊重和適應(yīng)了市場需求；及時調(diào)整土地增量供應(yīng)、前端儲備、后端更新盤活等空間供應(yīng)工作的聯(lián)動關(guān)系，增強(qiáng)了管理協(xié)同。
上海市按照“一地一方案”原則，提前對擬出讓地塊的規(guī)劃條件、建設(shè)品質(zhì)、配建要求等加強(qiáng)指導(dǎo)和跟蹤，并結(jié)合地塊周邊配套、新房去化、二手房交易等情況，同相關(guān)部門會商，對可能“過冷過熱”區(qū)域的地塊，分類采取不同的出讓模式，科學(xué)合理確定具體出讓方案，確保交易平穩(wěn)。武漢市從用地拆分、方案優(yōu)化、合理定價、政策賦能等方面多管齊下，順應(yīng)當(dāng)前市場形勢，推出多宗地段優(yōu)越、配套成熟的優(yōu)質(zhì)精品住宅或“小而精”商服項目，受到市場熱捧，有效提振了市場信心。
南京市通過“用地預(yù)申請”“銀行保函代替土地競買保證金”“土地‘帶押過戶’”等方式，對接市場需求，持續(xù)完善土地出讓服務(wù)。政策出臺后，住宅用地平均容積率由去年的2.09下降到今年的1.75；增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，將企業(yè)購地自有資金審查由前置改為競得后審查，競買保證金在土地成交當(dāng)天即可退還，減輕企業(yè)資金壓力。
“以地招商，開展精準(zhǔn)推介”是蘭州市招商引資的工作原則。蘭州市從市場需求和資源挖掘雙向發(fā)力，系統(tǒng)梳理主城四區(qū)土地資源，全面排摸閑置低效用地，摸清企業(yè)拿地意愿需求，編制了2024年蘭州市主城四區(qū)供地清單和精品土地推介手冊。同時，蘭州市健全常態(tài)化土地推介機(jī)制，重點加快主城四區(qū)改善型住宅用地做地儲備供應(yīng)，積極赴外地上門推介優(yōu)質(zhì)土地資源，舉辦土地推介座談會，邀請32家房地產(chǎn)企業(yè)推介21宗、2590畝優(yōu)質(zhì)土地，努力實現(xiàn)土地市場需求端與自然資源政策供給側(cè)同頻共振、協(xié)調(diào)推進(jìn)。
優(yōu)化規(guī)則，推動土地市場良性發(fā)展
針對全國土地市場整體熱度低的實際情況，上海、杭州、成都、蘭州立足實際、因地制宜，完善出讓規(guī)則，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，激發(fā)市場活力，推動土地市場良性發(fā)展。
成都市自2022年起創(chuàng)新性開展經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，結(jié)合各縣（市、區(qū)）前5年土地供應(yīng)情況、已供項目開工率、批而未供和閑置土地處置情況、存量住宅及商業(yè)用地規(guī)模、商品住宅銷售周期及存量規(guī)模等多項指標(biāo)，精準(zhǔn)賦色并分類管控供地計劃及節(jié)奏，對完成較差的“紅色”區(qū)域嚴(yán)控供應(yīng)、對“橙色”區(qū)域適度安排供應(yīng)、對“綠色”區(qū)域加快推進(jìn)供應(yīng)。
面對房企對投資拿地更趨穩(wěn)慎、投資額度不斷壓縮以及選地優(yōu)中選優(yōu)的實際情況，2024年起成都市建立土地供應(yīng)綜合評價機(jī)制，全面考慮宗地的房地價差、片區(qū)土地市場健康度及活躍度、功能配套度等指標(biāo)，對每批次擬供宗地逐宗評價，綜合評分，擇優(yōu)供應(yīng)，評分較高宗地加快供應(yīng)、評分一般宗地適時供應(yīng)、評分較低宗地暫緩供應(yīng)。成都市錦江區(qū)金融城三期板塊的一宗24畝住宅用地，是該市實施“‘三色’管理機(jī)制+宗地綜合評價評分機(jī)制”優(yōu)選宗地，最終以溢價率42%成交。
今年1月至9月，杭州市采用及時調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏、分區(qū)域錯開供地等方式，推動土地市場調(diào)控和土地出讓，共公告出讓16批次住宅用地。杭州市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，杭州市在住宅用地出讓前逐宗分析研判市場需求并落實招商，變“批發(fā)”為“零售”，從原來批次集中供地，調(diào)整為逐宗分析研判地塊市場需求并敲實招商后，成熟一宗出讓一宗。
中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員李嘉表示，土地要素保障要注重房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化，平衡房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型中市場與保障、租與售、新增與存量、剛性需求與改善性需求的關(guān)系，保質(zhì)保量完成用地要素保障。中國農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控要引導(dǎo)市場健康、安全、穩(wěn)定地發(fā)展，市場交易規(guī)則應(yīng)從推動供求平衡、價格平穩(wěn)、防止空置閑置角度，不斷優(yōu)化完善。
《 人民日報 》（ 2024年10月28日 10 版）