4月27日，陽光燦爛。上海市金山區(qū)，百名購房團成員集體看房。這些來自溫州的成員，八成以上有著實業(yè)背景。聽了金山區(qū)政府舉辦的相關區(qū)域經濟規(guī)劃介紹后，他們似乎看到了一個欣欣向榮的商圈正在杭州灣畔崛起。

　　出于商業(yè)地產房貸未受新“國十條”套數限制，其洼地局面可能被逐漸涌入的資金改寫，但由于門檻高，以及增值緩慢的預期，此次組團并非如之前的豪宅投資團那般順利下單。

　　洼地崛起

　　不管這一投資團是次看房落“定單”有幾套，作為房地產投資市場最活躍的“符號”之一的溫州“炒房團”，起碼彰顯了與目前樓市價格與成交走勢相悖的投資熱情。

　　“商業(yè)地產存在著價值洼地。”百人炒房團一成員告訴記者，“同樣價值的地價，憑什么商業(yè)用房要比住宅冷落那么大？”

　　此話并非毫無根據。以上海徐匯區(qū)一住宅小區(qū)為例，上海樂居房產有限公司的一名中介人員告訴記者，桂平路有一商鋪，2003年價格25萬元，目前幾乎還是同樣價格。但邊上的住宅價格，起碼漲了三倍以上。

　　其實這并非特例，記者在采訪中了解到，除了一些有價無房的黃金鋪位外，其它的倒掛現象比較嚴重。

　　“這主要是因為商業(yè)地產在初期需要商圈規(guī)劃支撐價格，但后期的總體規(guī)劃推進，才是其真正的潛力所在。”一名房產開發(fā)商告訴記者。

　　林達集團董事長李曉林表示，目前市場表現雖然住宅地產熱，但商業(yè)地產冷，而且價格倒掛，有關部門應放寬對商業(yè)地產的限制。他認為，如果資金能夠被引導到商業(yè)地產上來，就能達到既抑制住宅地產投機，又保增長和促就業(yè)的目的。

　　招商銀行某分行一信貸負責人告訴記者，目前，銀行在個人商業(yè)用房貸款管理上，施行的還是央行2003年的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（121號文）。

　　該文件在信貸上對商業(yè)地產過緊，住宅按揭貸款是8成，但商業(yè)地產按揭貸款只有6成。按揭期限方面，規(guī)定商業(yè)地產按揭期最長不得超過10年，而銀行對住宅按揭期限的執(zhí)行是20年；在貸款發(fā)放上，住宅封頂就可發(fā)放，商業(yè)地產則所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋，主體竣工和驗收可以相差一年時間。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　種種因素導致了商業(yè)地產的風險性明顯高于住宅地產。但是，近期的新政或有可能改變這一洼地局面。

　　在這一點上，開發(fā)商似乎總是比個體投資者先知先覺。

　　相對于個人投資者而言，開發(fā)商的商業(yè)地產潛伏就相對較早。2009年11月16日，萬科總裁郁亮在深圳總部向媒體公開宣布，萬科地產將正式進軍商業(yè)地產，持有商業(yè)物業(yè)將占到萬科未來開發(fā)模式20%的比重。

　　資本困惑

　　“未來三個季度有750000平方米新增供給進入市場，市場租金將緩慢回升。”4月7日，仲量聯行對北京一季度寫字樓、商鋪、高檔住宅、工業(yè)地產等領域統(tǒng)計數據顯示，在2009年金融危機中推遲開業(yè)的商場，比如今年準備開業(yè)的三里屯北區(qū)已經招商了70%，北辰綠色家園購物中心也招租了90%。

　　不僅一線城市在回暖，二三線城市的商業(yè)地產也明顯開始走出低谷。

　　在鄭州，商業(yè)地產越來越受到人們關注，商業(yè)地產銷售量穩(wěn)步提升。河南省鄭州市房管部門公布的數據顯示，３月當地共銷售商業(yè)地產669套（間），較2月上漲了77.45%。

　　種種跡象表明，投資者并非是溫州炒樓團的獨特投資邏輯。但這個團隊的背后，卻透露了一個民間資金投向的困惑所在。

　　他們認為，除了樓市，他們目前看不到更理想的投資領域。這次，中央新政對住宅用房的調控，將他們的資金向著商業(yè)用房領域“擠壓”。