新年伊始,一紙叫停房貸“返點(diǎn)”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”,在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下,“返點(diǎn)”能否真正“叫停”,業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂觀。
中國證券報(bào)記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn),時下房貸“返點(diǎn)”正在以“擔(dān)保費(fèi)”等方式重新現(xiàn)身房貸市場。專家稱,由于中介機(jī)構(gòu)在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強(qiáng)勢地位,在現(xiàn)行體制下,讓“返點(diǎn)”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場,與其監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取高壓政策對“返點(diǎn)”行為進(jìn)行截堵,不如從根本上,要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度,通過價(jià)格競爭、服務(wù)競爭來吸引房貸客戶,做到標(biāo)本兼治。
由來已久:銀行的“挖角”行動
個人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押,一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發(fā)貸款捆綁,易于被大銀行壟斷,“一般情況下,二手房貸市場也是大銀行的天下,中小商業(yè)銀行想分一杯羹,只能采取提供‘返點(diǎn)’這一非常手段。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
“返點(diǎn)”這一“潛規(guī)則”由來已久,而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代,銀行在和中介的博弈中,相對處于弱勢,使得近幾年“返點(diǎn)”越發(fā)水漲船高。
有業(yè)內(nèi)人士指出,“返點(diǎn)”本非中介強(qiáng)求,而是銀行主動的意愿,以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息,“中介公司介紹的客戶都是批量的,一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議,銀行的二手房貸業(yè)務(wù)立即能在短時間內(nèi)有所突破。”
但在利益輸送背后,往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露,“返點(diǎn)”是一次性付給中介機(jī)構(gòu),銀行需要通過多年經(jīng)營房貸業(yè)務(wù)的息差來彌補(bǔ)“返點(diǎn)”支出。如果購房者選擇提前還款,加上資金成本,銀行往往無利可圖,甚至虧損。
某銀行個貸部人士告訴記者,經(jīng)過2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠,銀行二手房貸的利潤空間變得相當(dāng)狹小,尤其是放貸第一年銀行基本無利可圖。
之前北京二手房市場上,銀行給中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)一般在1.5%到2%左右,而有個別小銀行為了短時期內(nèi)獲得客戶數(shù)量的提升,甚至將“返點(diǎn)”提高到3%,對銀行造成非常大的成本壓力。
舉例來說,銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%,銀行的存款年收益率約為2%,銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費(fèi)用大約是1%,同時,銀行還要在第一年計(jì)提1%的撥備,如果按照2%的標(biāo)準(zhǔn)給予中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”,那么銀行在貸款發(fā)放的首年基本上是虧損的。
而“返點(diǎn)”造成的危害遠(yuǎn)不只銀行一方,一份調(diào)研報(bào)告指出,個別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”,甚至在彼此之間買賣貸款資源,直接損害了客戶的利益。
一紙禁令:“潛規(guī)則”岌岌可危
2009年12月底,中國銀行(4.15,-0.02,-0.48%)業(yè)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》,要求“自2010年1月1日起,停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用”。
就在大行表示堅(jiān)決執(zhí)行禁止“返點(diǎn)”政策的同時,很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示,“我們也曾給中介提供‘返點(diǎn)’,但是一般會低于行業(yè)的平均水平,也就是0.8%-1%。”