新年伊始，一紙叫停房貸“返點(diǎn)”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”，在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下，“返點(diǎn)”能否真正“叫停”，業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂觀。

　　中國證券報(bào)記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn)，時下房貸“返點(diǎn)”正在以“擔(dān)保費(fèi)”等方式重新現(xiàn)身房貸市場。專家稱，由于中介機(jī)構(gòu)在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強(qiáng)勢地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點(diǎn)”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場，與其監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取高壓政策對“返點(diǎn)”行為進(jìn)行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，通過價(jià)格競爭、服務(wù)競爭來吸引房貸客戶，做到標(biāo)本兼治。

　　由來已久：銀行的“挖角”行動

　　個人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點(diǎn)’這一非常手段。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“返點(diǎn)”這一“潛規(guī)則”由來已久，而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代，銀行在和中介的博弈中，相對處于弱勢，使得近幾年“返點(diǎn)”越發(fā)水漲船高。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點(diǎn)”本非中介強(qiáng)求，而是銀行主動的意愿，以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務(wù)立即能在短時間內(nèi)有所突破。”

　　但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點(diǎn)”是一次性付給中介機(jī)構(gòu)，銀行需要通過多年經(jīng)營房貸業(yè)務(wù)的息差來彌補(bǔ)“返點(diǎn)”支出。如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至虧損。

　　某銀行個貸部人士告訴記者，經(jīng)過2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤空間變得相當(dāng)狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無利可圖。

　　之前北京二手房市場上，銀行給中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)一般在1.5%到2%左右，而有個別小銀行為了短時期內(nèi)獲得客戶數(shù)量的提升，甚至將“返點(diǎn)”提高到3%，對銀行造成非常大的成本壓力。

　　舉例來說，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費(fèi)用大約是1%，同時，銀行還要在第一年計(jì)提1%的撥備，如果按照2%的標(biāo)準(zhǔn)給予中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”，那么銀行在貸款發(fā)放的首年基本上是虧損的。

　　而“返點(diǎn)”造成的危害遠(yuǎn)不只銀行一方，一份調(diào)研報(bào)告指出，個別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

　　一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

　　2009年12月底，中國銀行(4.15,-0.02,-0.48%)業(yè)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用”。

　　就在大行表示堅(jiān)決執(zhí)行禁止“返點(diǎn)”政策的同時，很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點(diǎn)’，但是一般會低于行業(yè)的平均水平，也就是0.8%-1%。”