2月23日，最高人民法院發(fā)布了《物權(quán)法》司法解釋(一)，并于3月1日起施行。為此，記者走訪(fǎng)了順慶區(qū)人民法院民事審判第三庭庭長(zhǎng)饒紅，她對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋進(jìn)行了解讀。饒紅介紹，《物權(quán)法》是保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的法律，直接關(guān)系到公民的房、車(chē)、離婚財(cái)產(chǎn)分割等糾紛問(wèn)題。此次出臺(tái)的《物權(quán)法》司法解釋(一)共22個(gè)條文，重點(diǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)等，使《物權(quán)法》在司法實(shí)踐中的操作性更強(qiáng)。
●預(yù)告登記是制約“一房二賣(mài)”的殺手锏
饒紅表示，過(guò)去開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的事時(shí)有發(fā)生，《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》司法解釋(一)第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開(kāi)發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。
饒紅告訴記者，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款及相關(guān)司法解釋規(guī)定，購(gòu)房后辦理了預(yù)告登記的，如果開(kāi)發(fā)商再將房子賣(mài)給其他人，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房子交付給后買(mǎi)房的人，先購(gòu)房者的這種“準(zhǔn)物權(quán)”的預(yù)告登記也不受影響，仍然第一順序取得該房屋的所有權(quán)。饒紅表示，預(yù)告登記的設(shè)置，是為了保護(hù)普通買(mǎi)房人，防止開(kāi)發(fā)商“一房?jī)少u(mài)”或者設(shè)置抵押等損害買(mǎi)房人的一些行為。
以前在司法實(shí)踐中，曾有不少市民因?yàn)樵獾介_(kāi)發(fā)商忽悠，先交錢(qián)并簽訂購(gòu)房合同，但開(kāi)發(fā)商又將房子賣(mài)與他人，且后者辦理了房屋登記手續(xù)。法院會(huì)根據(jù)情況，判決開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，并在與購(gòu)房款相當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)進(jìn)行懲罰性賠償。如今實(shí)行預(yù)告登記，可有效阻止“一房二賣(mài)”的行為，因?yàn)闆](méi)有預(yù)告登記，將辦不到房產(chǎn)證和土地使用證，可有效保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
●房產(chǎn)證上有名字未必就能分得房產(chǎn)
無(wú)論在城里鄉(xiāng)下，都有這樣的情況，男方家庭結(jié)婚時(shí)為了表示對(duì)女方的尊重，即使男方出了全部的婚房錢(qián)，一般也會(huì)將女方登記在房產(chǎn)證上。婚后如果夫妻相安無(wú)事，那倒沒(méi)有什么，一旦感情破裂，鬧到法院離婚，爭(zhēng)奪房子是雙方必然的選擇。
饒紅表示，按照《物權(quán)法》司法解釋(一)，只有證據(jù)證明房屋真實(shí)權(quán)利歸屬的一方才是真正的房主，房子并不必然屬于名字寫(xiě)在房產(chǎn)證上的人。如果出現(xiàn)這樣的情況，女方拿不出證據(jù)證明她在買(mǎi)房時(shí)出了錢(qián)，僅憑房產(chǎn)證上的名字，在離婚時(shí)要想分割房子的份額，可能會(huì)被法院駁回訴訟請(qǐng)求。為此饒紅建議，對(duì)房屋真實(shí)歸屬有異議的一方應(yīng)保存好相關(guān)證據(jù)，如購(gòu)房合同、付款憑證、資金來(lái)源等，一旦發(fā)生房屋歸屬糾紛，能拿出這些證據(jù)的一方就有可能成為真實(shí)的權(quán)利人。
饒紅還介紹說(shuō)，在離婚訴訟中，如果法院判決準(zhǔn)予離婚，同時(shí)判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時(shí)起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。
●買(mǎi)房不審查相關(guān)信息可能房錢(qián)兩空
饒紅告訴記者，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條和《物權(quán)法》司法解釋(一)第十五、十六條的規(guī)定，如果買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)時(shí)，對(duì)房屋、車(chē)輛可以公開(kāi)查詢(xún)到的登記信息未進(jìn)行審查，如房屋已經(jīng)進(jìn)行了異議登記等情形，房屋可能會(huì)被真正的所有人取得。
●凡涉及房產(chǎn)糾紛可直接提起民事訴訟
以前不少市民認(rèn)為，只要未經(jīng)房管局登記，就不能取得房子的產(chǎn)權(quán)，凡是房子產(chǎn)權(quán)糾紛涉及房產(chǎn)登記的，就一定要通過(guò)打行政官司，也就是狀告房管局來(lái)解決，以至于有些當(dāng)事人既要打行政官司，又要打民事官司，來(lái)回折騰。