去年10月，萬科入股徽商銀行的消息，無論是在房地產(chǎn)界還是在金融界都曾引起一陣巨大波瀾。然而，這只是地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的冰山一角。近幾年，相繼有泛海控股集團(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)等30家房企入股以城商行為代表的中小銀行。
那么，投資銀行業(yè)是否達(dá)到了房產(chǎn)商當(dāng)初的預(yù)期？“我認(rèn)為房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型投金融，需要好好研究。”綠地集團(tuán)董事長張玉良不久前在博鰲亞洲論壇2014年年會上的一番話或許能說明一定問題。
地產(chǎn)商扎堆入股中小銀行
去年10月31日，萬科發(fā)布公告稱，公司擬通過旗下子公司作為基石投資者，參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯(lián)合交易所的首次公開發(fā)行。認(rèn)購?fù)瓿珊螅f科持股8%成為徽商銀行最大單一股東。
今年春節(jié)前夕，恒大地產(chǎn)以33.025億元收購華夏銀行已發(fā)行股本總額4.522%，成為華夏銀行第五大股東。這是繼萬科入股徽商銀行后，又一龍頭房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力銀行業(yè)。
除此之外，綠地集團(tuán)與錦州銀行，僑鑫集團(tuán)與華興銀行，泰禾集團(tuán)與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團(tuán)與廣發(fā)銀行，北京城建與錦州銀行，地產(chǎn)開發(fā)商入股中小銀行的聲音一直不絕于耳。
在萬科董秘譚華杰看來，參股商業(yè)銀行，是為了更好的滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。他表示，相對于萬科過千億元的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。
這種觀點(diǎn)很有代表性。對地產(chǎn)商來說，將投資觸角伸到銀行業(yè)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)與銀行的深度融合發(fā)展將成為大趨勢。一方面在房地產(chǎn)凈利潤下滑的背景下，通過銀行業(yè)穩(wěn)定的收益提高利潤率，另一方面，有了自己的控股銀行，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，完全可以讓其通過自己入股的銀行來辦理按揭貸款，在房貸額度收緊的情況下，更有利于打造企業(yè)銷售的核心競爭優(yōu)勢，同時提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。
“醉翁之意不在酒”
除了“產(chǎn)融結(jié)合”外，有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，地產(chǎn)商對入股銀行趨之若鶩，更重要的原因在于融資便利。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，開發(fā)商從銀行直接拿到的貸款額度越來越少，難度也越來越大，因此地產(chǎn)商入股銀行可以有效拓寬融資渠道。
正如萬科董事長王石所說，房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億元的融資平臺，你只是一個打工的。
“聯(lián)姻的目的無非兩個：銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一，企業(yè)投資銀行本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報，這也可以理解為房企業(yè)務(wù)多元化向投融資方向轉(zhuǎn)變；其次，房企收購銀行在融資方面可以就地取材，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地與快速擴(kuò)張。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
對于地產(chǎn)商投來的橄欖枝，銀行方面也是欣然接受。“商業(yè)銀行在發(fā)放貸款過程中，由于銀行與企業(yè)之間存在信息不對稱，商業(yè)銀行必須進(jìn)行財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，無形中增加了銀行的授信成本，但是銀行對其自身股東的授信，由于財務(wù)報表合并存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，可以節(jié)省一部分授信成本。”中航證券銀行業(yè)分析師楊鵬飛告訴記者。
此外，拋開融資的角度，“對城商行來講，資本充足率監(jiān)管趨嚴(yán)，以及自身規(guī)模擴(kuò)張的要求下，資本金補(bǔ)充是其發(fā)展所面臨的首要制約因素。而非上市的城商行，募集資本金的渠道相對有限，更多需要對企業(yè)股東進(jìn)行定向的募集。由于銀行資金募集的規(guī)模相對較大，一般企業(yè)難以提供，資金比較充裕的企業(yè)自然成了重要的對象。”中國社會科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。
未來前景不得而知
地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻果真是雙贏，還是只是“看起來很美”？
“地方城商行是每況愈下，這三年利潤一直下降。副省級城商行、2000億元、3000億元資產(chǎn)規(guī)模，一年有10億元利潤規(guī)模就已經(jīng)很了不起了。幾乎所有城商行，監(jiān)管有力，創(chuàng)新不夠，資產(chǎn)凈回報可憐。”張玉良的表態(tài)令人深思。
此前綠地集團(tuán)相繼入股了遼寧盤錦銀行、錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行等，但入股銀行顯然并沒有達(dá)到張玉良預(yù)期的效果。
“五年前我要投銀行的時候，非上市的銀行價值1元賣2元，而目前上市的銀行中，寧波銀行、南京銀行、北京銀行，市凈率在0.9、0.8，這是市場價值嗎？”張玉良說，“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向金融是非常正確的選擇，但應(yīng)該轉(zhuǎn)入有創(chuàng)新能力的金融領(lǐng)域……至于城商行，我準(zhǔn)備把兩家銀行的股權(quán)拋掉。”
張玉良提到的問題或許能夠反映目前房企入股中小銀行面臨的普遍困境：一方面，從財務(wù)投資的角度，銀行的投資收益無法令房地產(chǎn)商感到滿意，另一方面，地方性銀行缺乏創(chuàng)新能力，也無法與入股的房地產(chǎn)商現(xiàn)有業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。
即使是雙方期待的融資便利，在實(shí)際操作中也面臨很大困難。“為了防范關(guān)聯(lián)交易，銀監(jiān)會曾在2004年發(fā)布《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關(guān)聯(lián)交易管理辦法》，對于向銀行股東的授信行為所披露的事項(xiàng)、進(jìn)行的流程以及風(fēng)險管理較一般貸款更為復(fù)雜，因此地產(chǎn)商想要獲得大量低息貸款的難度也比較大。”楊鵬飛表示。
如此看來，雖然進(jìn)軍銀行業(yè)這塊蛋糕很誘人，但由于城商行等中小銀行自身經(jīng)營存在著諸多問題，銀行業(yè)又是受到嚴(yán)格監(jiān)管的行業(yè)，地產(chǎn)商“金融夢”的前景仍充滿著不確定性。
目前房企入股中小銀行面臨的普遍困境：一方面，從財務(wù)投資的角度，銀行的投資收益無法令房地產(chǎn)商感到滿意，另一方面，地方性銀行缺乏創(chuàng)新能力，也無法與入股的房地產(chǎn)商現(xiàn)有業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。
即使是雙方期待的融資便利，在實(shí)際操作中也面臨很大困難。根據(jù)銀監(jiān)會有關(guān)規(guī)定，對于向銀行股東的授信行為所披露的事項(xiàng)、進(jìn)行的流程以及風(fēng)險管理較一般貸款更為復(fù)雜，因此地產(chǎn)商想要獲得大量低息貸款的難度也比較大。(記者 孟揚(yáng))