房屋贈與是指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書面合同。限購背景下，房屋贈與可以躲避限購嗎？房屋贈與需繳納哪些稅款？被贈與的房屋還可以再轉(zhuǎn)賣嗎？本報(bào)為您一一解析這些問題。
親屬間贈與 免征兩種稅
房屋贈與在一定條件下可以免交營業(yè)稅和個人所得稅，但需要繳納契稅，今后再轉(zhuǎn)讓則需要繳納20%的所得稅，而買賣過戶所要繳納的個人所得稅為成交價的1%。所以，如果房產(chǎn)受讓者今后打算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，建議還是采取買賣過戶的方式，而不選擇贈與。
根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅和征營業(yè)稅。這三種方式是：(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
值得注意的是，若贈與人與受贈人非以上關(guān)系，受贈人需要按照房屋評估價20%繳納個人所得稅。
除此之外，個人向他人贈與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，房屋權(quán)屬部門不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
受贈房出售 征20%所得稅
在市場上，采取房屋贈與方式進(jìn)行過戶的案例僅是少數(shù)，很大原因就在于受贈房屋再次出售時，出售方要繳交易額20%的個人所得稅，這一稅率相當(dāng)之高。
根據(jù)規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
經(jīng)適房贈與 先辦產(chǎn)權(quán)證
房屋的產(chǎn)權(quán)即為其所有者對房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利，只有同時具備了這幾方面的權(quán)利才稱得上是完全的產(chǎn)權(quán)，房屋贈與的條件就是該房屋具有完全產(chǎn)權(quán)。
而根據(jù)國家現(xiàn)有規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房購買者的使用權(quán)受到了一定的限制。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房只能用于有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的本人使用，無權(quán)轉(zhuǎn)于他人使用。同時經(jīng)濟(jì)適用房沒有獲取收益的權(quán)利，也沒有贈予的權(quán)利。
但購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購房人可向政府交納土地收益等價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)，此時，便可以進(jìn)行房屋贈與。
“假贈與”過戶 暗藏風(fēng)險多
現(xiàn)實(shí)中，有些購房者想通過“假贈與真買賣”的方式過戶，已達(dá)到規(guī)避營業(yè)稅和個人所得稅的目的。
但事實(shí)上，如果雙方不符合可以免征稅的三種情況，受贈人需要繳納的個稅稅率非常高，購房人反而得不償失。其次，對于贈與的房產(chǎn)，銀行一般會認(rèn)定受贈方免費(fèi)接受贈與的行為，沒有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此也不能辦理按揭貸款；而對原房主來說，買方可能會在公證后以無償贈與為由拒付房款，隱藏巨大風(fēng)險。