中國房地產(chǎn)市場自去年第三季度開始轉(zhuǎn)入調(diào)整期。此后，房價、房屋銷量以及房地產(chǎn)投資均出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整。但自今年第二季度以來，部分城市的房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)一定程度的回升，其房價也表現(xiàn)出降幅趨緩甚至有反彈跡象。
最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國百城住宅價格在連續(xù)9個月環(huán)比下跌后微升0.05%，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比降幅也較前月收窄2.4個百分點。一些人認為，盡管中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心沒有動搖，但在地方政府試圖通過各種方式放松調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)市場有望持續(xù)回暖。
筆者不認可這種觀點。中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整，是眾多中長期因素作用下的結(jié)果，不能脫離長期視角看待當(dāng)前的階段性反彈，特別是對其持續(xù)性不能抱有過高期望。
剛剛轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整
從很多國家房地產(chǎn)市場長周期波動的歷史經(jīng)驗來看，房價是呈現(xiàn)周期性波動的，絕對不會出現(xiàn)“只漲不跌”的神話；而且其波動帶有典型的長周期特征，上升或下降的持續(xù)過程都很漫長。
美國的房地產(chǎn)市場擁有足夠長的歷史數(shù)據(jù)供我們進行周期分析，并為中國房地產(chǎn)市場的周期波動提供參考。
按波峰區(qū)間劃分，1891年至2006年，美國住宅價格已經(jīng)歷8個周期。8個波峰區(qū)間有2個長度是22年左右，4個為17年左右，2個為12年左右。總體上看，以房價波峰區(qū)間作為觀察對象，18年周期在1891年至1955 年是存在的，但之后兩個波峰區(qū)間的長度(1955～1979年、1979～1989年)明顯偏離了18年。
美國住宅價格最近兩次峰值出現(xiàn)的時間分別是1989年和2006年，間隔為17年，又回歸了18年周期。通過觀察歷次周期，可以發(fā)現(xiàn)其上升周期一般為6～8年，極少能夠維持10年以上，調(diào)整期長度一般則在5年以上，算上橫向震蕩時期，甚至可以達到10年之久。
其他地區(qū)的歷史經(jīng)驗也顯示，房地產(chǎn)市場一旦轉(zhuǎn)入調(diào)整期，時間往往較為漫長。日本樓市自1990年開始調(diào)整起，嚴(yán)格來說，調(diào)整就沒有真正結(jié)束過。即便是在房地產(chǎn)市場泡沫歷來不顯著的德國，也經(jīng)過一輪時間長達8年的名義房價“滯漲”過程(1995年～2003年)。這些歷史經(jīng)驗實際上一再否認了房價“只漲不跌”的謬論。
中國上一輪房價周期的頂峰出現(xiàn)在1993～1994年，距今已經(jīng)達到了18年。從另一個角度看，自1998年房改算起，中國整體住宅價格上升期已延續(xù)12年，如前所述，美國歷史上房價上升期一般只有6～8年，10年以上較為罕見。因此從周期的角度來看，中國房地產(chǎn)市場很可能在2011～2012年這段時間轉(zhuǎn)入了長周期調(diào)整期，而從海外歷史經(jīng)驗來看，這個過程通常都會比較漫長，不太可能剛剛進入調(diào)整期不到一年就宣告結(jié)束。
剛性需求很可能趨勢性減弱
從中國的實際情況看，“結(jié)婚購房”是所謂剛性需求的典型代表，也是樓市買盤的主要推動力之一。因此，我們可以通過估算適婚女性數(shù)量的變動趨勢來預(yù)測未來剛性需求對樓市買盤推動力的強弱。
根據(jù)筆者的測算結(jié)果，2011～2012年就是中國適婚女性(20～30歲)數(shù)量由上升周期轉(zhuǎn)入下降周期的拐點。2012年中國適婚女性數(shù)量將比2011年減少16萬人至1.1964億人，而在隨后的5年中，此人群數(shù)量減少的趨勢將有所擴大，2013年將減少116.7萬人，2017年減少數(shù)量則將擴大為300萬人，適婚女性總?cè)藬?shù)將降低至1.107億人。在下一個10年，即2012～2022年，20～30歲女性人數(shù)將每年平均減少118萬人，年均遞減幅度將達到2.85%。這意味著未來剛性需求對樓市買盤的推動力將會出現(xiàn)一個趨勢性減弱的過程。
除剛性需求外，中國住宅市場投資性需求和改善型需求實際上也都已經(jīng)釋放得比較充分。特別值得一提的是，自2010年上半年各地陸續(xù)鋪開的房地產(chǎn)“限購政策”表面上壓制了住宅需求，但“限購”政策預(yù)期實際上對民眾住宅購置行為提供了極大的刺激。從某種程度上講，這是繼2009年政府對樓市進行超強力度刺激后，房地產(chǎn)市場所受到的第二輪刺激。具體而言，在“限購”政策出臺前，人們對該政策都有明確的預(yù)期，這種預(yù)期促使人們在政策出臺前“抓緊”完成購房行為。當(dāng)“限購”政策真正出臺后，有效購買力基本上已經(jīng)釋放完畢。從這個角度看，“限購”預(yù)期對民眾有購買力的住宅需求可能產(chǎn)生了接近于“一網(wǎng)打盡”的效應(yīng)。