最近一段時間，隨著土地市場流拍率上升，商品房市場成交量低迷，開發(fā)商融資利率一路飆升，房地產(chǎn)市場又到了一個敏感時期。近期，國務(wù)院有關(guān)部門又重拳出擊，醞釀或推出了“土地市場并軌”、“二三線城市限購”和“為保障房建設(shè)融資提供便利”等一系列政策。筆者認(rèn)為，應(yīng)該用金融創(chuàng)新的方法擴(kuò)大公租房建設(shè)，可一舉多得。
除了商品房之外，我國存在著各種產(chǎn)權(quán)形式的住房，這些都是1998年改革以后，在歷次政府的房地產(chǎn)相關(guān)改革方案中逐步形成的。
筆者希望用于保障房建設(shè)的資金盡快得到落實，責(zé)任部門能夠盡快解決那些需要幫助的低收入人群的切實困難，但與此同時，又感覺這并非是一個有利于中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長久之計。許多人都會關(guān)心這樣一個問題，保障房是否能夠公平地分配給最需要的低收入者？或者說如何防范那些隱瞞收入者申請保障房？這些問題從保障房開始建設(shè)時就一直占據(jù)著媒體討論版面的主要位置。
筆者在想一個更長遠(yuǎn)的問題，那就是我們不能讓保障房建設(shè)變成一種對社會的負(fù)面激勵。伴隨著尼克松時期滯脹的經(jīng)濟(jì)，美國政府推出了許多優(yōu)惠低收入者的政策，其中最具爭議的一條就是所謂的負(fù)稅收。如果我的收入低于一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么我不僅不交稅了，反而能夠從政府拿到一些補(bǔ)貼。這就在無形之中鼓勵了那些低收入者不通過學(xué)習(xí)新的勞動技能，或者更努力的工作來獲得更高的收入，而是繼續(xù)維持自己的低收入狀態(tài)，以便獲得更好的社會保障。不僅如此，這樣針對窮人的社會保障措施還會給積極工作并納稅的中產(chǎn)階級提供了負(fù)面的激勵——如果我不再努力工作，我反而會獲得更多的政府補(bǔ)貼。
一個社會一旦形成了負(fù)面激勵，就容易導(dǎo)致勞動生產(chǎn)率下降，由此推高通貨膨脹。而更高的通貨膨脹又將擴(kuò)大貧富差距，然后政府需要進(jìn)一步補(bǔ)貼窮人，這就形成了惡性循環(huán)。筆者希望在美國發(fā)生過的事情，不要在中國重演一遍，尤其當(dāng)我們都在熱烈討論所謂“滯脹”可能的時候。我特別需要指出的是，從我國的納稅結(jié)構(gòu)來看，中產(chǎn)階級，工薪階層其實是納稅的主體，如果我們用財政撥款的辦法來建設(shè)保障房，我們其實是在加重工薪階層的負(fù)擔(dān)，使得他們不僅要忍受通貨膨脹，要負(fù)擔(dān)自己的按揭貸款，還要交稅為更窮的人負(fù)擔(dān)保障房。
保障房是止疼片，而不是消炎藥。真正解決高房價問題的特效藥是人民幣匯率，我們要改變?nèi)嗣駧刨徺I力隨美元一起縮水的預(yù)期，央行就必須要出手打破市場對于中國未來通貨膨脹的擔(dān)心，使投資人不再需要買入房地產(chǎn)以對沖通貨膨脹風(fēng)險。
綜合來看，通貨膨脹的根源是勞動生產(chǎn)率下降，而提供錯誤的激勵機(jī)制會導(dǎo)致更嚴(yán)重的效率下降，由此又進(jìn)一步推高通貨膨脹預(yù)期，然后再推高房價，而如果不能通過人民幣匯率改革來打破這個循環(huán)，那么有什么辦法可以解決上述問題呢？我想擴(kuò)大公租房的范圍是一個比較好的選擇。
從金融學(xué)的角度來看，暫時可以用這樣的方法近似地模擬一套商品房投資收益：如果我有70個連續(xù)到期的1年期固定收益品種，且該品種的收益率與當(dāng)期通貨膨脹率掛鉤。唯一不確定的事情是70年以后，商品房的業(yè)主是否仍然具有合法的土地使用權(quán)，是否可以出售房產(chǎn)。我們暫時接受這個固定收益品種的復(fù)制方法，進(jìn)一步想象一下，對于普通需要幫助的低收入人群來說，如果他們能夠穩(wěn)定地居住在某一處物業(yè)，并且在支付了租金、繳納了物業(yè)管理費(fèi)之后，不會被房東趕走的話，這套租賃來的房子，其實也是一個穩(wěn)定的家。所以，市場上有兩種需求，一是固定收益類的投資標(biāo)的物的需求，二是具體房產(chǎn)的租賃需求。我們應(yīng)該用金融創(chuàng)新的方法來把公租房建設(shè)擴(kuò)大，這樣就能夠一舉解決多種問題。
甚至不需要由政府劃撥土地用以建設(shè)公租房，也不僅僅是由單位建設(shè)職工宿舍，而是可以在平臺公司來運(yùn)作投融資。政府的平臺公司通過招拍掛的程序獲得土地，該土地用途指定用于建設(shè)租賃房，不允許出售，由于有了土地證，平臺公司就比較容易獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸款，但是又由于該土地指定用途，其他開發(fā)商一般不敢來拿地，政府的平臺公司就有可能比較低的價格獲得合法的土地使用權(quán)。對于承租人來說，我們給予其簽訂長期合約的選擇，允許其長期居住在公租房，每年租金根據(jù)上年通貨膨脹率調(diào)整一次，對于特別困難的低收入家庭，另外執(zhí)行補(bǔ)貼。公租房的所有權(quán)和收益權(quán)均在平臺公司，然后，該平臺公司可以通過信托公司發(fā)行一個信托計劃，把未來若干年的租金收益權(quán)注入信托計劃，在公開市場發(fā)售，這樣就能夠獲得一筆收入，及時償還銀行貸款，發(fā)行時的收益率可以參照當(dāng)時通貨膨脹水平。
如果我們有大量的公共租賃房上市，我們其實就為房地產(chǎn)市場提供了一種新的產(chǎn)品——長期租賃房。這是我國當(dāng)前市場所需要的，因為許多年輕人不愿意租房子住，是因為他們沒有穩(wěn)定的租賃保證，從而被迫籌錢買房，用公共租賃房的長期租房合同可以為他們提供安穩(wěn)的家。此外，他們可以在通貨膨脹預(yù)期較高的時候，從公開市場上買入若干份信托計劃。像管理信托發(fā)行人，其實也就是平臺公司申請免于支付信托剩余存續(xù)期內(nèi)的房租(當(dāng)然，事先要把某處房產(chǎn)和信托計劃的份數(shù)對應(yīng)起來)。這樣就等于給了承租人一個回購注銷以免除自己支付租金的義務(wù)的機(jī)會。
這樣做的好處在于，沒有打破市場規(guī)則，沒有另起爐灶重建一套新東西來沖擊原有的房地產(chǎn)市場。所有的程序都是公開的，定價是市場化的，既能夠解決人們的住房需求，又能夠為市場提供一款新的金融交易品種。政府在這個過程中，并沒有動用納稅的中產(chǎn)階級的錢去幫助窮人，而是穿針引線地解決問題，并保留市場上原有的激勵機(jī)制。(來源：中國證券報)