專家詳解 “認(rèn)房認(rèn)貸”波及七類購房者

　　北京市公積金貸款執(zhí)行首套房90平方米以上首付比例調(diào)至30%、二套房首付調(diào)至50%以及暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款之后，統(tǒng)計(jì)顯示，公積金貸款業(yè)務(wù)與新政之前相比下降三成。

　　“最主要是受二套房首付上調(diào)影響。”北京偉嘉安捷擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人指出，進(jìn)入2010年，公積金二套房貸款政策做過兩次調(diào)整，第一次是3月份公積金二套房首付比例上調(diào)至40%，第二次是近期公積金二套房首付比例調(diào)至50%。同時(shí)，公積金管理中心對(duì)二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，既認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是說只要借款人名下有房產(chǎn)，不論該套房產(chǎn)是否有過貸款記錄，不論該套房產(chǎn)是否已出售，只要能夠從房管局的系統(tǒng)中查詢出來，借款人使用公積金貸款即算做二套房。“而在此新政調(diào)整前，公積金是沒有首套、二套房之分的，只要結(jié)清之前公積金貸款，就可以再次使用且按首套房相應(yīng)政策執(zhí)行。”

　　因此，偉嘉安捷提醒以下七類購房人群，在辦理公積金貸款時(shí)需多加注意。

　　第一類

　　自己名下已有住房

　　為未成年子女購房

　　案例：A家庭成員名下有唯一一套住房，父母想為正在上高中的兒子(現(xiàn)未成年)購置一套房留做日后結(jié)婚使用，想以兒子的名義再申請(qǐng)貸款購房。

　　解析：根據(jù)“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以A家庭以兒子的名義申請(qǐng)貸款購房時(shí)，會(huì)按照二套房政策執(zhí)行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產(chǎn)再貸款購房的話，則可以執(zhí)行首套房貸款政策。

　　第二類

　　未成年時(shí)名下有房

　　成年后再貸款購房

　　案例：C先生父母曾在其未成年時(shí)過戶一套房產(chǎn)給他，結(jié)婚后也一直在這套房子里居住。現(xiàn)如今C先生為了避免日后房?jī)r(jià)再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。

　　解析：像C先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的，因?yàn)楦鶕?jù)目前銀行認(rèn)貸又認(rèn)房，C先生如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。

　　第三類

　　個(gè)人已經(jīng)全款買房

　　通過貸款再次購房

　　案例：D女士名下現(xiàn)有一套住房，為之前全款購買，因?yàn)楦改冈诶霞夷隁q已大，想在其現(xiàn)在居住的小區(qū)再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。

　　解析：雖然D女士沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到D女士名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的，按照首付50%，利率上調(diào)1.1倍的貸款政策執(zhí)行。

　　第四類

　　曾經(jīng)貸款購買住房

　　賣后再次貸款購房

　　案例：E先生2000年曾貸款購買過一套房產(chǎn)，現(xiàn)考慮到孩子上學(xué)問題，想將此房產(chǎn)出售后，去孩子學(xué)校附近再買一套房來居住。

　　解析：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然E先生將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒有住房，但因?yàn)槠渲�前有貸款記錄，所以之前貸款購買房產(chǎn)出售后，再購買時(shí)也會(huì)被算做二套房。

　　第五類

　　首次使用商貸購房

　　再購房用公積金貸

　　案例：F女士第一次貸款購房時(shí)因無公積金繳存賬戶，所以當(dāng)時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來新單位為其繳存了公積金，她想賣掉現(xiàn)在的房子用公積金貸款再購買一套房。

　　解析：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過貸款記錄，不論結(jié)清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會(huì)被算做二套房，所以，F(xiàn)女士如使用公積金再購房的話，首付比例為50%。

　　第六類

　　婚前一方貸款購房

　　現(xiàn)另一方貸款購房

　　案例：G先生結(jié)婚前曾貸款購買過一套房，現(xiàn)已與H小姐結(jié)婚多年，想用妻子名義再貸款購買一套住房。

　　解析：結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結(jié)婚登記，而銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，所以另一方再購房時(shí)也會(huì)被算做第二套房。

　　第七類

　　婚后共同貸款購房

　　離后一方貸款購房

　　案例：I先生和J小姐結(jié)婚后共同貸款買過房，離異后，房產(chǎn)判給了J小姐，I先生想向銀行申請(qǐng)貸款購房。

　　解析：I先生向銀行申請(qǐng)貸款的話，是會(huì)被算做二套房的。因?yàn)槟壳般y行對(duì)二套房的認(rèn)定是既認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。本報(bào)記者 姚麗穎