原標(biāo)題:存量房貸利率到底怎么調(diào)
9月29日晚間,中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》(以下簡(jiǎn)稱《倡議》)。
根據(jù)《倡議》,各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整,對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP(基點(diǎn))的存量房貸,將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP,且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限(如有)。
各銀行不晚于10月12日就要發(fā)布操作細(xì)則,及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。值得一提的是,去年存量房貸利率也曾進(jìn)行過(guò)一次統(tǒng)一批量調(diào)整,今年已是第二次。
為了從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題,央行同日發(fā)布公告,對(duì)現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化,允許借款人和銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度,同時(shí),取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。
什么時(shí)候調(diào)?
10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整
《倡議》提出,各商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真落實(shí)倡議要求,抓緊制定實(shí)施方案,主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對(duì)外發(fā)布公告,不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則,及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。
各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整,對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸,將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP,且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限(如有)。
涉及哪些房貸?
所有存量房貸都涉及
《倡議》提出,各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作,確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理,為借款人提供便利。
值得一提的是,去年的存量房貸利率批量下調(diào)涉及首套房貸和“二套轉(zhuǎn)首套”等客戶,利率更高的二套及二套以上的存量房貸并未涉及。這一次,首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
利率能降多少?
部分二套房貸有望降1%以上
此前,央行行長(zhǎng)潘功勝9月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布,本次存量房貸利率調(diào)整將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。潘功勝當(dāng)時(shí)表示,之所以說(shuō)是平均,因?yàn)橘J款在不同時(shí)期放的,不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行,發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣,央行預(yù)測(cè)下降的幅度是一個(gè)預(yù)期的平均數(shù)。
今年5月17日,央行發(fā)布通知,取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。此后,除北京、上海、深圳外,全國(guó)其余城市均已取消房貸利率下限。根據(jù)《倡議》,此輪存量房貸利率批量調(diào)整后,大部分存量房貸的利率將降至LPR-30BP的水平,加點(diǎn)幅度本身已低于-30BP的存量房貸此次不會(huì)調(diào)整。
去年的批量下調(diào)中,絕大部分城市的存量首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)已降至0,所以這次還能再降30BP。去年存量二套房貸沒(méi)有調(diào)整,而二套房貸的加點(diǎn)數(shù)本身就較高。本次調(diào)整后,存量二套房貸利率的加點(diǎn)也可降至-30BP,部分存量二套房貸有望下降100BP,也就是1%以上。
月供能降多少?
100萬(wàn)元25年期大約降800元
潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上指出,銀行下調(diào)存量房貸利率,有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出。預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右,這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,50個(gè)基點(diǎn)的降低,意味著每個(gè)存量房貸購(gòu)房者100萬(wàn)貸款30年月供減少大約280元左右,30年可以減少利息支出10萬(wàn)元。
相較于本次調(diào)整,大部分存量房貸客戶在明年重定價(jià)后更能感受到降息的力度。
若2025年1月1日為重定價(jià)日,假設(shè)北京某借款人調(diào)整前的存量房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP,調(diào)整前為4.75%(4.2%+55BP),2024年10月31日批量調(diào)整后利率降至3.9%(4.2%-30BP),一次性下調(diào)85BP,2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%(3.65%-30BP,假定2024年10月LPR降為3.65%)。
不難看出,這個(gè)借款人2025年的貸款利率比2024年下調(diào)了140BP,其中85BP是本次批量調(diào)整帶來(lái)的,剩余55BP是這一年LPR的下行貢獻(xiàn)的。
以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例,借款人的房貸利率從4.75%降至3.35%,粗略計(jì)算,此前月供約為5700元左右,調(diào)整后月供將減至4900元左右,大約下降800元,全年減少利息支出近萬(wàn)元。(記者 程婕)