本報(bào)記者 田鵬
2024年7月2日，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“建信住租項(xiàng)目”）成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模11.7億元，產(chǎn)品期限為66年。本單項(xiàng)目是繼華泰－中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“中交路建項(xiàng)目”）在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)領(lǐng)域完成“首秀”后，實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)屬性”的首單項(xiàng)目落地。
市場(chǎng)人士表示，持有型ABS產(chǎn)品的落地，通過(guò)創(chuàng)新的“六大機(jī)制”設(shè)計(jì)，進(jìn)一步突出資產(chǎn)信用，在為企業(yè)提供豐富金融工具的同時(shí)，為投資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置提供了新的選擇。
為企業(yè)融資打通“真權(quán)益”
什么是“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”產(chǎn)品？從近期在上交所落地多單產(chǎn)品來(lái)看，這類產(chǎn)品定位于權(quán)益型ABS，是在資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品大類框架下推出的創(chuàng)新產(chǎn)品，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)一般不再設(shè)置優(yōu)先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來(lái)為產(chǎn)品增信，而是通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新來(lái)壓實(shí)資產(chǎn)信用，力求真正實(shí)現(xiàn)ABS產(chǎn)品從主體信用向資產(chǎn)信用的成功轉(zhuǎn)型。
“對(duì)比此次完成發(fā)行的建信住租項(xiàng)目和前期落地的中交路建項(xiàng)目來(lái)看，兩單項(xiàng)目既有共性，也有差異，為不同類型的企業(yè)通過(guò)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS這一產(chǎn)品融資提供不同的范例。”一位資產(chǎn)證券化市場(chǎng)資深投行人士表示。
“首批入池的三個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，收入來(lái)源分散，現(xiàn)金流穩(wěn)健。我們希望通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推出，為投資者提供介入長(zhǎng)租公寓賽道的機(jī)會(huì)。”建信住租相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“本單ABS產(chǎn)品主要著眼于其權(quán)益特性，打通了基金資產(chǎn)盤(pán)活、存量流轉(zhuǎn)的新途徑。本單產(chǎn)品自初設(shè)以來(lái)就受到市場(chǎng)投資人的廣泛關(guān)注，含保險(xiǎn)、理財(cái)、券商自營(yíng)等多元化頭部投資機(jī)構(gòu)均踴躍參與，簿記當(dāng)天實(shí)現(xiàn)超額募集。”
中交路橋建設(shè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“中交路建項(xiàng)目是以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的真實(shí)出售，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面有效釋放了存量資產(chǎn)沉淀，釋放了有息負(fù)債，既降低了杠桿率，也減少了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是存量資產(chǎn)真實(shí)盤(pán)活典型范例。后續(xù)，集團(tuán)層面還會(huì)繼續(xù)推廣和復(fù)制，依托此類產(chǎn)品搭建資產(chǎn)盤(pán)活新平臺(tái)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”
促進(jìn)投融兩端“雙循環(huán)”
相比于傳統(tǒng)ABS關(guān)注優(yōu)先劣后的分層安排或引入主體信用來(lái)為產(chǎn)品增信的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如今，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS創(chuàng)新性地在信息披露機(jī)制、激勵(lì)約束機(jī)制、二級(jí)市場(chǎng)活躍機(jī)制、流動(dòng)性支持機(jī)制、持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制、運(yùn)營(yíng)治理機(jī)制等“六大機(jī)制”方面做出更為市場(chǎng)化的機(jī)制設(shè)計(jì)，促進(jìn)投融雙方互信。
在信息披露機(jī)制方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS更加注重信息披露的及時(shí)性和有效性。“計(jì)劃管理人通過(guò)按季披露資產(chǎn)管理報(bào)告、凈值公告等定期報(bào)告，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況的披露，讓投資人更高頻地了解項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。”建信住租項(xiàng)目計(jì)劃管理人中金公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
在產(chǎn)品治理和激勵(lì)機(jī)制方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS設(shè)置了完善的考核機(jī)制及激勵(lì)約束機(jī)制，中交路建項(xiàng)目管理人華泰資管相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“產(chǎn)品治理方面參考公司制治理理念，日常運(yùn)營(yíng)由運(yùn)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大事項(xiàng)交由‘管理委員會(huì)’及‘持有人會(huì)議’決策，能讓投資機(jī)構(gòu)真正參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策中。”
記者也了解到，已經(jīng)發(fā)行兩單項(xiàng)目在激勵(lì)約束方面均給出了具體的績(jī)效目標(biāo)和不同回報(bào)，尤其是對(duì)應(yīng)的激勵(lì)將直接給予到管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，得到了市場(chǎng)的高度關(guān)注和一致好評(píng)。
在流動(dòng)性支持和交易機(jī)制方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS允許設(shè)置一定比例的流動(dòng)性支持機(jī)制，滿足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級(jí)市場(chǎng)活躍機(jī)制，提高產(chǎn)品二級(jí)流動(dòng)性。建信住租負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們希望通過(guò)交易機(jī)制的設(shè)計(jì)能夠有效提高產(chǎn)品的流動(dòng)性，因此建信住租每半年會(huì)為各投資機(jī)構(gòu)提供開(kāi)放退出流動(dòng)性支持，并通過(guò)凈值交易的方式為投資人提供二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格的‘錨’，在激活流動(dòng)性的同時(shí)，穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)非理性波動(dòng)。”
此外，在擴(kuò)募安排方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS預(yù)留了擴(kuò)募的空間，可以不斷納入后備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)了解，截至目前，建信住租在全國(guó)范圍內(nèi)已儲(chǔ)備相關(guān)項(xiàng)目20余個(gè)，為產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)行發(fā)展提供了充足保障。中交集團(tuán)也梳理和儲(chǔ)備了一批項(xiàng)目，會(huì)持續(xù)依托此類產(chǎn)品進(jìn)行盤(pán)活。
為投資機(jī)構(gòu)創(chuàng)造“好收益”
持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS從創(chuàng)設(shè)到落地過(guò)程中，投資機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)益型ABS產(chǎn)品的看法逐步加深，共識(shí)也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的產(chǎn)品投資邏輯，大家開(kāi)始更多地聚焦在產(chǎn)品治理機(jī)制、底層資產(chǎn)情況、運(yùn)營(yíng)管理等產(chǎn)品要素上。
在持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品推出前，投資機(jī)構(gòu)參與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益投資交易主要依靠公募REITs，而持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品為各投資機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)新的選擇。
“目前債券收益率持續(xù)走低，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的投資性價(jià)比進(jìn)一步凸顯。”一位參與產(chǎn)品投資的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“成熟的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品通過(guò)合理引入外部杠桿，成熟的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、流動(dòng)性機(jī)制的設(shè)計(jì)，同樣可以保障現(xiàn)金收益的穩(wěn)定以及退出的確定性。”
更有吸引力的是，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS附加了底層項(xiàng)目收益，具備資產(chǎn)權(quán)益屬性，在保障穩(wěn)健收益的基礎(chǔ)上存有超額收益的可能。
“很多投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資資產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)高度敏感，理財(cái)資金更是如此，而以ABS作為產(chǎn)品載體，依托計(jì)劃管理人及市場(chǎng)第三方給出的產(chǎn)品估值進(jìn)行交易，也給理財(cái)資金長(zhǎng)期配置提供了渠道。”一位理財(cái)子公司投資負(fù)責(zé)人表示。