近期，各地推動(dòng)“住房‘以舊換新’”的消息不時(shí)登上各大社媒“熱搜”榜，引起了網(wǎng)友和市場各方的廣泛關(guān)注。

“以舊換新”，通常是在商品消費(fèi)當(dāng)中，消費(fèi)者將陳舊商品交給商家，由此換取一定面額的抵扣券，往往作為提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)減排降碳和提高資源利用率的有效舉措，較常見于家電、汽車等消費(fèi)當(dāng)中。

如今，這一概念已拓展應(yīng)用至房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為部分地區(qū)盤活住房市場、暢通交易鏈條的創(chuàng)新舉措。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。從實(shí)施方式看，各地支持舉措主要包含政府補(bǔ)貼，企業(yè)直接收購，以及與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作、優(yōu)先推動(dòng)“賣舊買新”等。

以江蘇省海安市為例，今年當(dāng)?shù)靥岢鰧⒂?jì)劃實(shí)施房屋“以舊換新”100套。其中，已有 15名業(yè)主在近日集中簽約了置換意向，領(lǐng)取到對應(yīng)房票。

根據(jù)約定，置換業(yè)主可在與開發(fā)商議價(jià)協(xié)商后，將原有成套住房過戶給開發(fā)商或開發(fā)商指定的對象；開發(fā)商根據(jù)舊房價(jià)值開具等額房票。該房票可定向用于相關(guān)新房的首付支付，待業(yè)主通過自籌、貸款等方式補(bǔ)齊后續(xù)款項(xiàng)后，即為置換成功。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，住房“以舊換新”的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是滿足改善型住房需求，從降低房屋置換成本、置換周期，激發(fā)市場機(jī)構(gòu)參與積極性等角度進(jìn)行施策。

從交易雙方看，房地產(chǎn)企業(yè)直接收購舊房，省去了換房者舊房銷售的繁瑣流程，同時(shí)也直接拉動(dòng)了企業(yè)新房的銷售，在便利多方需求中實(shí)現(xiàn)互利互惠。

目前，此類以房企“直接收購”、推動(dòng)房屋置換的方式已在蘇州、鄭州、連云港等地得到推廣，直接收購的企業(yè)主體多為國有平臺，被收購的房屋后續(xù)可轉(zhuǎn)化為保障房進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營。此外，也有部分地區(qū)通過政府補(bǔ)貼、稅收減免等方式加大對房屋“以舊換新”的支持力度，由此引入更多房企、中介機(jī)構(gòu)參與其中。

“以舊換新”支持改善性住房需求，是各地提振樓市的一種積極嘗試。不過，從實(shí)際情況，將“以舊換新”復(fù)制至住房市場仍有部分堵點(diǎn)需要打通。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授姜先登表示，目前來看，該政策還處在實(shí)驗(yàn)階段，是一項(xiàng)刺激市場的短期政策。各地在具體實(shí)施細(xì)節(jié)上各有差異，部分地區(qū)的試行條件相對較為嚴(yán)格，政策的惠及范圍和刺激效果有待進(jìn)一步拓展。

不同于日常耐用品的消費(fèi)邏輯，消費(fèi)者購買住房時(shí)，往往要考慮價(jià)格、區(qū)位、配套等綜合因素。在短期內(nèi)推動(dòng)“賣一買一”，將在新舊住房交易的流暢度，新房綜合表現(xiàn)以及消費(fèi)者資金的銜接度上提出了較高要求。

“一些有意愿但資金緊張的家庭要先償還現(xiàn)有住房的按揭貸款，需要及時(shí)理順貸款銜接等支持舉措。此外，對購買期房的購房者，政策還應(yīng)考慮其臨時(shí)周轉(zhuǎn)住房的需求。”姜先登說。

李宇嘉表示，推動(dòng)住房“以舊換新”，關(guān)鍵在于如何有效激發(fā)市場多方的共同利益。“想要快速實(shí)現(xiàn)‘賣一換一’，賣家就得在‘賣舊’時(shí)適當(dāng)降低掛牌價(jià)，并期望這部分損失能在新房成交階段得到補(bǔ)償。而快速賣掉舊房，有利于拉動(dòng)新房銷售，這也是開發(fā)商愿意給予新房優(yōu)惠的動(dòng)力所在。”

李宇嘉建議，各地要從市場化和尊重人性角度制定優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)各方積極性，并在帶押過戶、交易流程、評估公信力等基礎(chǔ)性制度上持續(xù)發(fā)力，及時(shí)對開發(fā)商落實(shí)“無責(zé)退訂新房”政策上進(jìn)行監(jiān)督，推動(dòng)各項(xiàng)支持政策落地見效。