北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2021年8月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，明確新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)與預(yù)售清單、購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)及交房狀況保持一致；嚴(yán)禁虛假宣傳，嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位，嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的地鐵等公共服務(wù)設(shè)施等。然而，本報及12345市民服務(wù)熱線多次接到業(yè)主投訴，反映其在購買新建商品房過程中遭遇的虛假宣傳等問題，有多名業(yè)主還曾被開發(fā)商發(fā)函警告、甚至登門威脅。記者就該問題進(jìn)行調(diào)查。

　　金悅郡

　　“告知函充滿著恐嚇與威脅”

　　亦莊金悅郡小區(qū)地處亦莊新城環(huán)景西一路與景盛南二街交叉口西北側(cè)，由北京融泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱融泰公司)開發(fā)，融泰公司則由北京首都開發(fā)股份有限公司、金融街控股股份有限公司及北京通投興順置業(yè)有限公司3家大型企業(yè)聯(lián)合注冊。

　　最近，在一個有數(shù)十名業(yè)主加入的微信群內(nèi)，多名業(yè)主曬出自己收到的《告知函》或《律師函》。“函件文字措辭激烈、強(qiáng)硬，我們害怕、憤怒又無奈。”一名業(yè)主說。

　　記者閱讀發(fā)現(xiàn)，《告知函》由融泰公司4月3日發(fā)出，內(nèi)容是因當(dāng)日有多名業(yè)主來到售樓處，現(xiàn)場抵制“虛假宣傳”，收函業(yè)主也在其中，“有鑒于此，本公司鄭重警告如下：請您在收到本函之日起，即刻采取一切必要措施，停止對我司的商業(yè)詆毀等行為，否則我司將通過包括法律手段在內(nèi)合法合規(guī)途徑維護(hù)我司正當(dāng)權(quán)益，對您的違法侵權(quán)行為追究到底，絕不姑息！”

　　一份《律師函》則顯示，因該業(yè)主在今年3月26日、4月3日在售樓處的行為，嚴(yán)重影響了該公司的正常經(jīng)營，擾亂了公共秩序，故《律師函》表示，融泰公司保留向公安機(jī)關(guān)報案并要求追究行政責(zé)任的權(quán)利。

　　“失望！”談及看到函件的感受，業(yè)主王女士回答，“這個小區(qū)由3家大企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，我們基于信任才購買。沒想到他們宣傳的‘輕奢洋房’不如周邊二手房。我們百名業(yè)主曾3次找開發(fā)商及相關(guān)部門溝通，均沒有進(jìn)展。在大家焦急等待開發(fā)商回應(yīng)時，卻收到這種函件，語氣強(qiáng)硬，充滿恐嚇、威脅。”“開發(fā)商說我們損害商業(yè)信譽(yù)，我們花幾百萬買房，背著25年房貸，半輩子心血，誰愿它聲譽(yù)受損？”“遇到問題不解決，卻打壓提出問題的人……”業(yè)主們紛紛稱“心寒”。

　　連同搜集到的相關(guān)證據(jù)，業(yè)主們整理出的情況反映有19頁。其中對開發(fā)商虛假宣傳的質(zhì)疑主要集中在該項目宣傳是“輕奢洋房”“高端產(chǎn)品”，實際上卻是“水泥地，大白墻，窗玻璃還三層變成兩層。”一名業(yè)主解釋，早在2020年銷售人員就告訴業(yè)主，這個小區(qū)的窗玻璃是三層，“可我們詳細(xì)詢問才發(fā)現(xiàn)，住宅樓北側(cè)窗戶全是兩層。”另外，業(yè)主們還質(zhì)疑，從該小區(qū)微信公眾號上可以看出電梯廳兩側(cè)墻壁用的是石材。前不久，業(yè)主們才知道其實用的是涂料，地庫地面據(jù)說也是直接鋪水泥。

　　這讓業(yè)主們覺得上當(dāng)受騙了。4月3日，20余名業(yè)主來到售樓處，集中表達(dá)訴求，以期改變“水泥地、大白墻”等情況。

　　最近，記者來到金悅郡探訪。問及業(yè)主們關(guān)心的問題，一名銷售人員稱，已確定房子南側(cè)窗戶玻璃為三層，北側(cè)窗戶為兩層。關(guān)于樓梯，步梯墻面在11層以上為涂料，11層以下為石材；電梯廳地面鋪設(shè)地磚，墻壁均為涂料。至于地庫，該銷售人員稱，地庫地面材料“只是看上去像水泥，實際上不是水泥。”

　　售樓處內(nèi)擺著展板及介紹，當(dāng)記者告訴業(yè)主展板上顯示的有關(guān)規(guī)定時，業(yè)主們回應(yīng)稱，這些展板是開發(fā)商最近才擺出來的，之前并沒有向業(yè)主明示。

　　就業(yè)主們的質(zhì)疑與相關(guān)問題的解決，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上該項目開發(fā)商。4月14日下午，一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱她會讓負(fù)責(zé)部門回應(yīng)記者問題。但截至記者發(fā)稿，未能收到相關(guān)回復(fù)。

　　K2十里春風(fēng)

　　說好的地鐵沒了 業(yè)主退房受阻

　　購房后因認(rèn)為開發(fā)商虛假宣傳而抵制甚至要求退房的業(yè)主，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)并非少數(shù)。在位于通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)的K2十里春風(fēng)，一些業(yè)主拒絕收房并要求退房，其中一個主要原因是開發(fā)商承諾的地鐵并不存在。

　　“銷售說有地鐵，半小時到國貿(mào)，很多業(yè)主沖著地鐵買房。自2020年下半年開始，有業(yè)主查了規(guī)劃，才知道小區(qū)周邊并沒有地鐵規(guī)劃。”業(yè)主吳女士反映，自己在朝陽區(qū)上班，距離小區(qū)60多公里，打車一趟得200多元，乘公交一趟得兩個多小時，“我們就是奔著地鐵去買房的，沒有地鐵，沒法上班，買這房子沒意義。”

　　K2十里春風(fēng)位于北京東南、首都環(huán)線高速外10公里。“地鐵S6、京津城際高鐵永樂店站”“您通過亦莊站可以換乘S6號線”“大郊亭——朝陽港——于家務(wù)——永樂站”地鐵線路經(jīng)過小區(qū)的示意圖、大大的地鐵標(biāo)志……業(yè)主們告訴記者，開發(fā)商宣傳地鐵的易拉寶、展板及示意圖，在售樓處從2018年一直展示到2021年年底。“我們還保存著銷售介紹地鐵站的錄音，其實附近根本沒有地鐵。”業(yè)主劉先生告訴記者。

　　劉先生介紹，自己買房是剛需，也是首套房。按照每平方米近3萬元的價格，他購買了一套不到80平方米的住房。“先讓交2萬元認(rèn)購金，交費(fèi)、排號……”劉先生感覺自己是一步步交費(fèi)，也一步步被套牢。目前，已收房入住的劉先生常陷入上下班困難的境地，“有時加個班，打車回家得花200多元。是開發(fā)商的虛假宣傳害了我們。”

　　至今仍有不少業(yè)主堅持不收房并要求退房，還有業(yè)主遭登門“協(xié)商”。“2021年1月29日上午，開發(fā)商一名客戶經(jīng)理帶人找到我單位，在我辦公室里來回走了一個多小時，使我無法專心工作。”一名業(yè)主透露，中午時該經(jīng)理提出，退房可以，但要扣15%違約金，“國家規(guī)定無責(zé)情況下，違約金最多扣10%，我們拒絕扣違約金，該負(fù)責(zé)人竟找到我單位領(lǐng)導(dǎo)，要求我領(lǐng)導(dǎo)管這事兒。”“我們也接到過開發(fā)商電話，”一名女士反映，開發(fā)商曾稱知道其家人在哪兒上班，現(xiàn)在就在其單位門口，要求出來聊聊，“當(dāng)時我們都特別擔(dān)心。”

　　自2021年初開始，百余名業(yè)主開始聯(lián)合抵制，有人曾20余次找開發(fā)商討說法。如今，有業(yè)主迫不得已入住，也有業(yè)主提起訴訟，更多業(yè)主只能觀望。

　　最近，記者來到K2十里春風(fēng)售樓處，現(xiàn)場已不見有關(guān)地鐵的宣傳展板。一名銷售人員稱，那些早就撤了，“要乘地鐵可以先搭乘7站公交，從廊坊站坐地鐵。”

　　有關(guān)資料顯示，K2十里春風(fēng)由北京永樂花園發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，業(yè)主們反映實際控股為石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司。在跟進(jìn)了解該問題及其解決期間，記者曾多次聯(lián)系石榴集團(tuán)，一負(fù)責(zé)人稱他們宣傳地鐵有依據(jù)，記者要求其出示依據(jù)，該負(fù)責(zé)人表示找到后向記者提交。截至記者發(fā)稿，一直未收到該負(fù)責(zé)人所提供的地鐵宣傳依據(jù)。

　　山嶼西山著

　　無權(quán)使用的小院仍在宣傳

　　山嶼西山著位于海淀區(qū)太舟塢東路西側(cè)，向南距京密引水渠約600米，開發(fā)商為北京銳達(dá)置業(yè)有限公司。

　　多名業(yè)主反映開發(fā)商在銷售樓盤時承諾一層業(yè)主可使用門前綠地，但實際上與收房后的情況嚴(yán)重不符。

　　業(yè)主李女士向記者反映，門前有小院是她的一個夢想。在看了多個樓盤之后，他和一個朋友來到山嶼西山著，“當(dāng)時我們看了樣板間，裝修很漂亮，特別是銷售說買一樓還帶地下室，另外還有一個幾十平方米的小院。”

　　買房帶小院令不少業(yè)主動心。記者了解到，其實當(dāng)時銷售并沒有帶大家看小院，“只看了樣板間，說小院還沒做出來。”

　　交房延期了半年。前幾天，業(yè)主何女士致電12345市民服務(wù)熱線，“交房后發(fā)現(xiàn)與樣板間嚴(yán)重不符，銷售宣傳時用了大量話術(shù)，均為虛假宣傳。”何女士稱，“開發(fā)商說業(yè)主可以使用小院，可業(yè)主一旦進(jìn)入小院整修，就有鄰居舉報。由此導(dǎo)致鄰里關(guān)系緊張。”更為糟糕的是，開發(fā)商至今未派人同業(yè)主有效溝通。

　　近日，記者來到山嶼西山著小區(qū)。這里坐落著一排排小高層，被銷售稱為“洋房”，樓背后則是一塊長條形綠地，周圍用柵欄圍住。綠地內(nèi)的草坪剛剛萌芽，看上去稀稀疏疏的。

　　一名業(yè)主家正在裝修，“跟開發(fā)商當(dāng)初承諾的完全不一樣，”他帶領(lǐng)記者進(jìn)入室內(nèi)，房子是毛坯，室內(nèi)飄散著大量灰塵。進(jìn)入地下一層，需先走出家門，沿步梯下樓才到。“原來銷售說可以從室內(nèi)樓梯到地下室。現(xiàn)在別說地下室，承諾的院子沒產(chǎn)權(quán)，也沒使用權(quán)。只要有人挖地種菜，就有鄰居舉報。”“其實我們也不愿違規(guī)用小院、搭建陽光房，也不是非要種菜，只是當(dāng)初開發(fā)商一再宣傳有個小院生活多美好，結(jié)果是被騙，感覺很窩火。”

　　記者聯(lián)系該小區(qū)開發(fā)商了解銷售情況，多名銷售員告訴記者，這一兩周就應(yīng)該有房源。“房子是清退出來的，從一層到頂層應(yīng)該都有。”“那買一層有沒有小院？是否可以種菜？”記者問。“可以種菜，也可以把窗戶變成門，從這個門直接進(jìn)入小院。”一名銷售員稱，業(yè)主對院子有使用權(quán)，“只是別過分搭建陽光房等建筑就行。”

　　4月14日、4月15日，記者多次聯(lián)系北京銳達(dá)置業(yè)有限公司，但所查到的兩個電話，一個號碼不存在，另一個無人接聽。打通該小區(qū)售樓處電話，一負(fù)責(zé)人稱，其公司只是第三方，目前已和開發(fā)商合作結(jié)束，“沒有聯(lián)系，也查不到聯(lián)系電話。”

　　記者查詢獲悉，北京銳達(dá)置業(yè)有限公司由北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司、北京碧桂園陽光置業(yè)發(fā)展有限公司及中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司共同出資組建。早在2020年，該公司就曾因發(fā)布商品價格及與商品有關(guān)的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為造成實質(zhì)性影響，從而被海淀區(qū)市場監(jiān)督管理局罰款20萬元。對此，業(yè)主們則認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，該類數(shù)額的罰款并不能有效遏制相關(guān)虛假宣傳行為。

　　律師說法

　　收集證據(jù) 依法維權(quán)

　　針對業(yè)主們在購買新建商品房中遇到的相關(guān)問題，北京市中聞律師事務(wù)所全過程工程咨詢中心主任、地產(chǎn)建工部副主任陳開洋律師建議，面對開發(fā)商發(fā)出的“警告”函件，業(yè)主們不必過于擔(dān)心；針對開發(fā)商或是銷售人員的虛假宣傳，業(yè)主可向監(jiān)管部門舉報，也可搜集證據(jù)，通過訴訟渠道，理性維權(quán)。

　　陳開洋分析，目前，市場上新建商品房的銷售，開發(fā)商常委托一家或多家銷售代理公司，采用代銷或包銷形式對外銷售，開發(fā)商與代理公司之間形成委托合同關(guān)系。銷售過程中，業(yè)主另向代銷公司支付一筆“網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)”或是“中介費(fèi)”，該筆費(fèi)用有數(shù)萬元甚至數(shù)十萬元，增加購房者負(fù)擔(dān)，也因此給業(yè)主后期退房、維權(quán)增添阻礙。甚至有開發(fā)主體采用隱形持股方式自行注冊代銷公司，在房子賣完后予以注銷，由此帶來虛假宣傳或欺詐銷售等問題，業(yè)主維權(quán)起來較為困難。

　　陳開洋建議，假如開發(fā)商委托第三方銷售公司對新建商品房進(jìn)行銷售，一旦涉及到市政配套宣傳、公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠地歸屬等問題，業(yè)主應(yīng)首先關(guān)注購房合同是否有相關(guān)約定，比如住宅樓前綠地應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有，但銷售時口頭承諾業(yè)主可以使用。如果合同中已有相關(guān)體現(xiàn)，那么屬于開發(fā)商自行違約，業(yè)主可直接向開發(fā)商主張違約責(zé)任；假如合同中并沒有相關(guān)約定，僅僅是銷售人員口頭宣傳或是承諾，則應(yīng)注意證據(jù)收集和保全，對銷售人員個人的虛假宣傳、欺詐銷售問題可以認(rèn)定為銷售公司職務(wù)行為，如銷售公司與開發(fā)商之間存在委托合同關(guān)系，則可以主張開發(fā)商和銷售公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　業(yè)主如何避免被“虛假宣傳”誤導(dǎo)？發(fā)現(xiàn)開發(fā)商虛假宣傳后又該如何維護(hù)權(quán)益？陳開洋建議，第一、業(yè)主不要輕易相信銷售人員的口頭承諾。第二、有關(guān)新建商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套綠地使用、交通及其它市政配套等，應(yīng)屬于購房者著重關(guān)注的要件。尤其是市政配套，陳開洋建議業(yè)主可在購房前通過規(guī)劃等相關(guān)部門申請政府信息公開，查詢小區(qū)所在區(qū)域的區(qū)域規(guī)劃、控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)等規(guī)劃資料。第三、簽訂合同前，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)閱讀購房合同，購房合同內(nèi)沒有明確規(guī)定的，業(yè)主可要求開發(fā)商簽署補(bǔ)充協(xié)議。第四、業(yè)主需要收集保全相關(guān)購房證據(jù)，譬如樓書、戶型圖、小區(qū)平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現(xiàn)場錄音、聊天記錄等，可全部收集起來，不明白處可向?qū)�業(yè)人員咨詢。本報記者 張淑玲