10月28日，星期天，早上11點，貴陽市南明區(qū)花果園項目售樓中心人聲鼎沸，數(shù)百名身著職業(yè)裝的置業(yè)顧問和如潮的看房客涌動，仿佛即將迎來春運的廣州火車站一樣。
近日，這個占地6000余畝、總建筑面積1830萬㎡、規(guī)劃居住人口就高達50萬人的超級大盤花果園成為風暴的中心。因為一則“購房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當?shù)氐禺a中介正行合智的一份統(tǒng)計報告，即目前貴陽商品房住宅庫存3490萬㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬㎡/月，還需要去化4年。另一項統(tǒng)計則根據(jù)包括花果園、未來方舟在內的13個體量超100萬㎡的超級大盤統(tǒng)計，得出結論：總建筑面積接近4500萬㎡，規(guī)劃居住人口預計達110萬人。
如果僅根據(jù)簡單的數(shù)據(jù)相加，貴陽樓市嚴重過剩毫無疑問。但本報記者近日在貴陽多方采訪，實地求證發(fā)現(xiàn)，簡單地將貴陽和鄂爾多斯相提并論，說明不了太多的問題。
35萬人的大盤
在貴陽當?shù)氐拇髽潜P中，花果園和未來方舟是最著名的兩個超級大盤。這其中，規(guī)劃居住人口達35萬人的巨型樓盤花果園可謂無人不曉。
資料顯示，花果園是一個規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬㎡的超大樓盤，項目規(guī)劃建設1350萬㎡住宅、200萬㎡辦公、150萬㎡商業(yè)、100萬㎡公寓、30萬㎡公建，總投資達900億元。
《第一財經日報》記者在花果園附近觀察到，目前周圍上百棟高層住宅和商業(yè)綜合體正在緊張施工中。花果園開發(fā)商宏立城集團副總裁陳曉輝告訴本報記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達1.2萬㎡左右，花了數(shù)千萬元。
“主要是周六、周日來看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣出六七百套，有時候一千多套，最高時一個月賣了一萬多套。”陳曉輝說，從2010年12月開始，花果園項目已經連續(xù)22個月蟬聯(lián)貴陽樓市銷售冠軍，也是全國單盤銷售冠軍。
今年上半年該項目成交241.5萬㎡，占整個貴陽市435.53萬㎡的55%。
“花果園項目有其特殊性，因為它屬于棚戶區(qū)、城中村改造項目，拆1至少要建3.5才能掙到錢，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實現(xiàn)快速開發(fā)、快速推貨以回籠資金。”當?shù)匾患曳康禺a企業(yè)人士說。
花果園項目的開發(fā)商宏立城集團成立于1998年，至今也僅在貴陽開發(fā)了山水黔城和花果園兩個項目。山水黔城位于貴陽市南明區(qū)四方河路，距貴陽市中心6公里，占地面積2000余畝(其中森林占地1000余畝)，總建筑面積130多萬㎡。歷經十年的開發(fā)建設，到2010年已全部完成。
為了實現(xiàn)快速推貨，花果園的銷售團隊也相當驚人。陳曉輝說，目前該項目有銷售人員1000多人，大多數(shù)分布在貴陽以外、貴州省內的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽這邊的只有幾百人。
當?shù)匾患彝姓f，花果園的銷售模式確實“很有一套”，很多銷售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過來購房，還給當日無法返回的購房者提供食宿等。
除了花果園，當?shù)啬壳耙呀涢_發(fā)完成和正在開發(fā)的百萬平方米以上的大型樓盤至少有十幾個。根據(jù)中國房地產信息集團(CRIC)的統(tǒng)計，2011年項目銷售排行榜TOP20中，貴陽有三個項目進入前5，其中花果園以107.1萬㎡的成交量位居榜首，世紀金源開發(fā)的貴陽世紀城以80.49萬㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設的中天會展城以35.63萬㎡的成交量位居第四。
不過，超級大盤對物業(yè)管理和相關的交通配套要求很高，當?shù)匾患曳康禺a企業(yè)人士說，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經建成的超級大盤世紀城的業(yè)主就經常有這方面的抱怨。