房產(chǎn)稅,征還是不征?
時代周報記者 王玨磊
盡管已炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),但上海是否真的會開征房產(chǎn)保有稅,仍然云山霧罩撲朔迷離。不久前,上海官方傳出,上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則和房地產(chǎn)稅出臺的相關(guān)工作正在進(jìn)行中,然而,國家稅務(wù)總局表示,稅收立法權(quán)在中央,地方政府沒有權(quán)力出臺新稅種,又讓房產(chǎn)稅的開征頓生變數(shù)。
撲朔迷離房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅開征與否至今仍是一團(tuán)疑云。
消息始于4月8日,稱為重拳打擊房產(chǎn)投資客,抑制過熱的樓市,上海擬開征房產(chǎn)保有稅,由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負(fù)責(zé),且基本實(shí)施方案已定。當(dāng)天,上海市房管局網(wǎng)站罕見地迅速回應(yīng),稱目前有關(guān)部門正在進(jìn)行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“經(jīng)國家層面定,地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好”。
4月17日,樓市新“國十條”提出,要加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”,引發(fā)業(yè)界對于出臺物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的聯(lián)想。
5月4日,國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀通過官方媒體透露:“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策,也是解決當(dāng)前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實(shí)施而非一蹴而就。”
5月12日,媒體報道上海召開有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加的通氣會,緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細(xì)則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。細(xì)則最快將在本月公布,而房產(chǎn)稅征收也將在細(xì)則出臺后正式啟動。初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件,需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。
5月14日,上海市分管金融工作的副市長屠光紹首度回應(yīng),稱上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則和房產(chǎn)稅出臺的相關(guān)工作正在進(jìn)行中。
似乎一切已順理成章,毫無阻滯。然而,事實(shí)卻并非如此,質(zhì)疑聲旋即響起,且來自中央相關(guān)部門。
5月17日,國家稅務(wù)總局新聞處處長牛新文表示:“按照現(xiàn)行的規(guī)定,稅收立法權(quán)在中央,也就是說中央來定,地方去執(zhí)行,地方政府沒有權(quán)力出臺新稅種。”
在此之前,上海市房管局與市工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會中數(shù)家地產(chǎn)商的會議已傳出,房產(chǎn)稅或?qū)⑼七t至下半年出臺。5月20日,新浪樂居又透露,房產(chǎn)稅今年年內(nèi)可能不會推出。
至此,房產(chǎn)稅究竟推出與否已一波三折,充滿玄奧。然而,戲劇性的仍在后面。
5月22日,媒體又曝出,國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)曾于17日明確表態(tài):“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅。”
24日,國家發(fā)改委通過新華社對外辟謠,稱發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表發(fā)展改革委的立場。上述有關(guān)房產(chǎn)稅的言論“內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí),造成了極為惡劣的影響”。
牽動人心的房產(chǎn)稅,征還是不征,確實(shí)是個問題。
可能只是一種政策預(yù)案
接受時代周報記者采訪時,財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希表達(dá)了與發(fā)改委官方一致的立場:“發(fā)改委的研究人員說三年不征房產(chǎn)稅,他是研究部門的,能代表官方嗎?”
至今,中央政府對征收房產(chǎn)稅未置可否,而上海市政府對房產(chǎn)稅的態(tài)度也從原先的“板上釘釘”一再后退,似乎也頗顯左右為難之態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,開征房產(chǎn)稅可能只是上海市調(diào)控房價的一種政策預(yù)案,一種設(shè)想,據(jù)他的估計,短期內(nèi)不會開征。“上海市政府對房價的表態(tài)并不是很明確的,沒有明確說要讓房價降下來,我們不能擴(kuò)大理解。”
堪為佐證的是,據(jù)時代周報記者了解,約10天前,上海市副市長屠光紹本來想召集一些市人大代表,開一個關(guān)于調(diào)控房價的座談會,但后來卻不了了之。“說是忙,改天再開,后來就沒聲音了,估計是有新的想法了,再觀望觀望吧。”知情者告訴記者。
“個人感覺房產(chǎn)稅出臺的可能性幾乎為零。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴時代周報記者,“目前為止實(shí)質(zhì)性的東西一點(diǎn)也沒看到。”
上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司市場總監(jiān)湯輝認(rèn)為,上海市政府至今未出臺調(diào)控樓市的細(xì)則,應(yīng)該是在反復(fù)權(quán)衡,也會與其他地方政府作比較。在他看來,廣州、深圳等地的調(diào)控措施都不是非常嚴(yán)格,上海應(yīng)該也不會出臺非常嚴(yán)厲的措施。而房產(chǎn)稅對房價的打壓會非常明顯,一旦開征,關(guān)系到30多個行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)將深受影響,進(jìn)而直接壓縮了地方的財政收入。“地方政府要考慮財政收入,在經(jīng)濟(jì)并未徹底好轉(zhuǎn)的情況下,出臺房產(chǎn)稅會非常謹(jǐn)慎。”
征稅的法律門檻
同樣作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種,一般認(rèn)為,房產(chǎn)稅是物業(yè)稅的“變種”。據(jù)我國《稅收征管法》規(guī)定,任何稅收的開停、減免都要有法律規(guī)定。作為新稅種的物業(yè)稅,開征有著復(fù)雜的法律程序。而房產(chǎn)稅卻是一種已有的稅種,在1986年國務(wù)院頒發(fā)的《房產(chǎn)稅暫行條例》中已有規(guī)定,其開征似乎更具有可操作性。
在劉尚希看來,這兩個稅種并無區(qū)別。“房產(chǎn)稅就是物業(yè)稅,物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅。”然而,在中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長趙錫軍看來,房產(chǎn)稅跟物業(yè)稅還是有差別的。在我國,由于土地不能自由轉(zhuǎn)讓,但土地所有權(quán)上派生出的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓,物業(yè)稅便包括了兩部分,一是土地使用權(quán)還剩下的年限,二是在這個年限內(nèi)的土地上的建筑物。而房產(chǎn)稅在1986年時,并不包括土地使用權(quán),當(dāng)時尚無土地使用權(quán)的概念,到了今天,房產(chǎn)稅是否包括土地使用權(quán)在內(nèi),也并不清晰,它與物業(yè)稅界限模糊。“如果要征房產(chǎn)稅,必須把它的概念清晰化,必須明確是否包括土地使用權(quán)。”
此外,盡管有1986年的《暫行條例》在前,但目前媒體熱炒的房產(chǎn)稅,與當(dāng)年的概念仍有差別。《暫行條例》第五條第四款規(guī)定,個人非營業(yè)性住房免征房產(chǎn)稅。而按媒體透露的上海房產(chǎn)稅征收初步草案,事實(shí)上已包括個人非營業(yè)性住房在內(nèi)。
“這就必須要修改當(dāng)年的《暫行條例》,在條例沒有修改前,肯定不能征收。”海天律師事務(wù)所高級律師薄海豹告訴時代周報記者,“不可能由地方來決定怎么改,除非有中央授權(quán)。”
有專家表示,從目前媒體報道情況來看,上海市很可能是在經(jīng)營性房產(chǎn)的界定上做了新的解釋,將擁有多套住房解釋為經(jīng)營性房產(chǎn),這樣就可以在條例范圍內(nèi)征收,省掉了修改條例的麻煩。
對此說,薄海豹并不贊同:“哪些算營業(yè)性房產(chǎn),哪些算非營業(yè)性房產(chǎn),對這個問題的解釋也不是地方的權(quán)限,最起碼也要國家稅務(wù)總局才有這個權(quán)力。”
劉尚希也認(rèn)為,地方上能不能定義營業(yè)性房產(chǎn),要看中央給不給地方這個權(quán)限。“地方可以出臺實(shí)施細(xì)則,在中央授權(quán)下作出定義,然后報中央備案。”
拷問征稅合理性
房產(chǎn)稅被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控的“利器”,正因?yàn)榇耍涑雠_與否才多有搖擺。然而,其調(diào)控效果是否如此立竿見影,業(yè)界也多有爭論。
“它在短期內(nèi)對房價的打壓非常明顯,我相信一旦實(shí)施,今年房價就有可能下跌15%-20%。”湯輝告訴記者。在他看來,一旦房產(chǎn)稅出來,買方心理會呈現(xiàn)“一邊倒”,大家都不去買房。目前樓市成交量下跌已非常明顯,一旦有新政策出臺,樓價肯定應(yīng)聲下滑。不過,他也表示,長期來看,房產(chǎn)稅對房價的影響有多大,還很難說。
“房產(chǎn)稅不是應(yīng)該征,是必須征。目前房價還沒跌,此時正是政府出拳的好時機(jī),出臺房產(chǎn)稅一定會把投機(jī)客擠出來,用高稅、累進(jìn)稅,即便是資金雄厚的投機(jī)客也不會無所謂。炒作少了,房價肯定下來了。”中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴時代周報記者。“應(yīng)該趕緊制定一個標(biāo)準(zhǔn),綜合考量,哪些住房可免稅,而那些多占的住房、價值高的住房、用來賺錢的住房肯定要征。”
不過,陸騎麟認(rèn)為,房產(chǎn)稅開征的消息目前只能說是改變了市場的預(yù)期,在短時期內(nèi)對賣地、成交都有影響,但它是否會帶來房價下跌,并不清楚。“目前出臺的調(diào)控政策,都是在極度打壓需求,房產(chǎn)稅仍屬于打壓需求的范疇,以此變相地達(dá)到供需平衡。最重要的還是要增加供應(yīng),才能避免房價報復(fù)性反彈。”
而在劉尚希看來:“征收房產(chǎn)稅只會讓房價更高,很簡單,稅金會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上,從而推高房價。除非征的稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房價上漲帶來的收益,比如房價5年翻了一番,稅收就翻兩番。如果這樣,隨之而來的便是房地產(chǎn)的崩盤。”
害怕稅金轉(zhuǎn)嫁的買家確有人在。上海正準(zhǔn)備買房的張小姐表示,上海二手房交易,大多以房東“到手價”計算,所有稅費(fèi)都是買方承擔(dān),房產(chǎn)稅一旦開征,很可能照例由買家埋單,變相推高房價。
由此也引出了對房產(chǎn)稅開征合理性的拷問。“征稅有沒有必要,要看目的是什么。房產(chǎn)稅開征的目的如果說是為地方財政開辟新的收入來源,房產(chǎn)稅是一個小稅種,征不了多少錢,而且征收的成本非常高。如果說是為了抑制房價,這個稅也沒多大作用。”劉尚希說。
趙錫軍告訴記者,“是否開征房產(chǎn)稅,立法部門首先要把征稅目的說清楚。如果是為政府提供收入,那么,政府必須將收入與開支,以及跟地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系做好平衡。如果說是讓某些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象更趨公平,那么,如果能降低房屋的空置率,提高資產(chǎn)使用效率也是一個很好的征稅理由。不過,在我看來,房產(chǎn)稅只是增加了房子持有期的費(fèi)用,能否提高資產(chǎn)使用效率,真的很難說,與房價上漲或下跌更沒有直接的關(guān)系。”
“征稅的道理很硬,很清晰,照這個道理去做,那就沒問題,否則,就需要再思量了。”趙錫軍說。
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