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住宅“70年產(chǎn)權(quán)”沒那么痛

2010-05-10 14:22:54

來源:搜狐財(cái)經(jīng)

  無論從國(guó)外還是國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況來分析,中國(guó)百姓實(shí)在沒必要為“70年產(chǎn)權(quán)”的事而憂心忡忡。

  《物權(quán)法》草案第七次審議已畢,私有財(cái)產(chǎn)權(quán)與公有財(cái)產(chǎn)權(quán)平起平坐;再如,針對(duì)民眾非常關(guān)心的土地使用權(quán)問題,明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后自動(dòng)續(xù)期,續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

  ”也即屆時(shí)只要補(bǔ)交地租,就可以繼續(xù)擁有物權(quán)。

  住宅只有70年產(chǎn)權(quán),一直老百姓鬧心的事兒。加之許多專家學(xué)者喜歡拿發(fā)達(dá)國(guó)家普遍存在的土地私有制相比較,更讓中國(guó)人覺得花高價(jià)買來的房子卻不能永久性占有,如鯁在喉。雖然土地私有制對(duì)消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障更有利,但在住宅土地的“公性”與“私性”問題上,國(guó)人實(shí)在沒必要過于擔(dān)心,其實(shí)二者之間并非隔著一條鴻溝。

  在紐約、芝加哥等美國(guó)的部分大城市,常常可以看到一些被拋棄的破房屋,既然昂貴的土地屬私有,為何被主人棄若敝履?在美國(guó),物業(yè)稅或者說財(cái)產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)讓業(yè)主難以承受。房產(chǎn)稅是州和縣、市兩級(jí)政府財(cái)政收入的主要來源之一,大部分州的稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.2-1.8%(每年),而且房?jī)r(jià)  越高,稅率越高。

  這就是所謂的“買(繼承)房容易養(yǎng)房難”,就像現(xiàn)在有些人買得起車卻應(yīng)付不了高油價(jià)  的性質(zhì)相似。由于我國(guó)的《物權(quán)法》尚未出臺(tái),物業(yè)稅尚未開征,老百姓都還沒有嘗到養(yǎng)房難的苦味。對(duì)業(yè)主們來說,物業(yè)稅率的高低,要比土地是公權(quán)還是私權(quán)更重要,更關(guān)乎切身利益。就我國(guó)稅政現(xiàn)狀而言,對(duì)企業(yè)的征稅名目多且稅率較高,對(duì)民眾則相對(duì)寬松,比如國(guó)外消費(fèi)稅  非常普及,而我國(guó)才開始征收,且范圍較小,住宅消費(fèi)尚未考慮。由此推斷,即使以后開征物業(yè)稅,其稅率也極有可能比國(guó)外低許多。從這個(gè)角度考量,70年限期遠(yuǎn)非“洪水猛獸”。

  就算70年后,因?yàn)?ldquo;公共利益”業(yè)主必然交出產(chǎn)權(quán),后果又會(huì)如何?不讓業(yè)主繼續(xù)承租土地,則意味著要進(jìn)行動(dòng)拆遷,因此業(yè)主必然獲得補(bǔ)償。《物權(quán)法》草案中已明確規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,根據(jù)公共利益需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序收回該土地的,應(yīng)當(dāng)參照本法第四十八條第三款的規(guī)定,對(duì)該土地上的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。”那么,問題的關(guān)鍵是動(dòng)遷的補(bǔ)償有多少。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)各地都不太一樣,并且將來也存在變數(shù)。但看看眼下各地普遍存在的動(dòng)遷難就明白,這種事關(guān)雙方利益的事必須商量著來,如果政府出價(jià)太低,業(yè)主集體抗議,根本就無法進(jìn)行動(dòng)遷。以目前上海的動(dòng)拆遷標(biāo)準(zhǔn)為例,業(yè)主可以選擇實(shí)物補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償,單說后者,其補(bǔ)償單價(jià)是周邊市場(chǎng)價(jià)的1.2倍。正由于存在謀利空間,專門有人鉆空子投資這種待動(dòng)遷房屋。如此看來,70年后即使被逼交出房權(quán),業(yè)主又有什么損失?

  最后再談一個(gè)問題。假如中國(guó)實(shí)行住宅土地私有,又能怎樣?許多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行土地私有制是客觀事實(shí),但任何時(shí)候都別忘了,城市土地的規(guī)劃?rùn)?quán)都牢牢地控制在政府手里。一塊土地為個(gè)人私有,但并不代表業(yè)主想怎么用就怎么用,你在紐約市中心建一個(gè)養(yǎng)豬場(chǎng),顯然是不會(huì)被批準(zhǔn)的,你在容積率為1.0的地塊上硬要建座摩天商業(yè)樓,政府也是不允許的。對(duì)業(yè)主來說,在美國(guó)實(shí)行住宅土地私有制比在中國(guó)實(shí)行更有條件。因?yàn)樵诿绹?guó),別墅在住宅中占有很高比例,房子舊了重新在自己的土地上新建一幢,一般不會(huì)違反土地規(guī)劃。但在中國(guó),公寓是住宅形態(tài)的絕對(duì)主流,個(gè)人想要重建房子,麻煩可就大了,你要征求全社區(qū)、至少你家所在這幢建筑里所有業(yè)主的同意,因此基本上沒有可操作性。按目前住宅的建筑壽命,七十年后房子必定破舊不堪,不要說兒孫不愿住,就是出租也值不了幾個(gè)錢。如此分析,即便土地私有,又何用之有?

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