《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（171號文）的出臺，看似來勢洶洶，實則是有硬性限制的一面，同時也有溫柔提醒的一面。正所謂“有保有壓”，“保”的是優(yōu)質(zhì)的外資，比如大部分進入開發(fā)領域的外資；“壓”的是所謂的熱錢，以炒房和套匯為目的外資。

　　同為外資，待遇各不相同。

　　從政策條文上分析，基本上覆蓋了房地產(chǎn)領域的所有外資，包括開發(fā)、經(jīng)營、中介、購買、轉(zhuǎn)讓等各個領域。總體而言，政策的重點是提高了“準入”和“退出”兩個門檻。針對開發(fā)商的措施其實多屬舊政，只是再次強調(diào)而已。“限外”政策劍峰直指熱錢集中的交易環(huán)節(jié)。重點之一是境外機構和個人買房只能自用或自住，規(guī)定實行實名制；而且個人購房者須在國內(nèi)生活或工作滿一年。這將有效抑制個人及機構多套購房行為，同時由于增加了諸多準入及退出的審核程序，將大大提高購房的時間、精力等成本。重點之二，對于購買非自住用途的物業(yè)，必須設立投資機構，而且投資總額超過1000萬美元的，注冊資本不得低于投資總額的50%（之前是35%），這將在一定程度上增加外資（尤其是熱錢）的投資成本。

　　洞察了“限外”政策的矛頭所向，也就比較容易預測其影響及市場的應對之策。首先，對于進入開發(fā)領域的外資，基本上沒有什么好擔心的。在“銀根”不斷收緊的情況下，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，依然歡迎抱著中長期投資目的來內(nèi)地開發(fā)的外企。而且，正如宏觀調(diào)控會促使國內(nèi)開發(fā)商發(fā)生兩極分化一樣（如萬科、綠地、金地等的逆勢擴張），“限外”政策也會使實力弱小、急功近利的外資退出市場，反而使大型外資地產(chǎn)商和投資商獲得加速發(fā)展的良機。對于已經(jīng)拿到地塊或簽訂轉(zhuǎn)讓合同的中小外企來說，也絕不會退出市場或因此而修改項目定位，因為外資開發(fā)商或機構正式介入一個項目之前，往往會花費很長時間(長的達數(shù)年)來進行調(diào)研和談判，面對利空形勢，也只能是更加用心地繼續(xù)把項目做下去。

　　其次，對于近兩年來被媒體議論紛紛、頻頻收購物業(yè)的海外房地產(chǎn)基金來說，“限外”政策會產(chǎn)生一定的負面影響，整體上不可避免地出現(xiàn)暫時的觀望情緒。但是對像于摩根士丹利、麥格理這樣的已進入內(nèi)地市場幾年的大型房地產(chǎn)基金和投行而言，在某種程度上可以說是利好而非利空。因為這些大型基金基本上都已在中國設有投資機構，且由于其在海外私募的資本源源不斷地涌來，“注冊資本不得低于投資總額的50%”的政策條文對其影響甚微。以近來最活躍的摩根士丹利為例，其在大陸的投資規(guī)模僅有其在日本投資規(guī)模的5%左右，絕對不可能因為“限外”政策而停下進軍中國的步伐。況且，許多海外房地產(chǎn)基金收購物業(yè)的目的多是謀求租金回報，這是一種中長期投資，即使有朝一日撤出項目，留下的也是優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　最后，境外機構和個人短期炒房的外資，可就變成了“熱鍋上的螞蟻”。作為“限外”政策重點關注對象，這部分外資的陣營會發(fā)生分化，一部分熱錢由于擔心投資風險將不得不退出或停止進入市場，另一部分資金則會繼續(xù)留在市場中尋找機會，除非找到其它回報率更高的投資渠道。近期六部委又明確解釋境外人士只能“一人一套”，而非風傳上海擬出臺的“一證一套”，由此可見對境外個人炒房將鐵腕執(zhí)行。

　　“限外”政策影響力的大小，關鍵還取決于有關部門對其的細化程度和落實力度，這一點比較難以預測，比如早在2002年發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營”已被歸為“限制類”，但地方政府巨大的引資熱情使這一限制幾乎淪為一紙空文。那些房地產(chǎn)業(yè)對外資依存度較高的城市，如上海、深圳等地方政府都很謹慎地對待這一政策，外資這“孩子”雖然調(diào)皮搗蛋，但畢竟不能算是壞孩子，毛病改掉，仍然是良民。