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高回報率投資產品“租后包租”風險大

2010-05-10 09:12:46

來源:搜狐財經

  今年上半年,建設部對售后包租提出風險提示,指出“售后包租”涉嫌違反建設部及國家工商總局等有關規(guī)定,一經發(fā)現這種形式將進行嚴肅查處。

  在此“禁令”下,“售后包租”的現象逐漸減少,但此后不久一些房地產開發(fā)商就推出了“租后包租”的房地產理財(相關:證券 財經)產品。對于這種投資方式,很多投資者懷疑“租后包租”是“售后包租”的衍生形式,認為其隱含較大的投資風險。

  “租后包租”是對于房地產項目采取只租不賣的形式,但為了回饋商業(yè)地產投資者,特意制定高回報率的一種投資產品。如投入5萬元,即可獲得每年8%的高額穩(wěn)定回報,逐月返還租金收益,3年后賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.7平方米的投資份額,每年回報8%,年租金收益4000元等等。

  “售后包租”是投資者購買了商業(yè)項目中的某一鋪位,擁有商鋪的產權,并委托開發(fā)商代其經營,每月拿到約定的租金回報。而“租后包租”是投資者以一定金額為押金,租賃某一商鋪,但投資者不擁有該商鋪的產權,且不能自主經營,而是由開發(fā)商代理經營,享受每個月固定的利潤回報。“租后包租”沒有產權關系的變化,采用的是租賃的形式,而且又有明確的標的物和明確的經營內容,因此并不同于所說的售后包租,其屬于一種金融理財模式。而且投資者避開了商鋪經營的環(huán)節(jié),省去了經營的麻煩。“租后包租”屬于以收取短期回報為目的,不重視產權持有的基于房地產的投資理財產品,其投資門檻相對較低,適合于年齡較大、投資時較注重理性的人群。投資者須認清自己的投資需求,即是以得到產權為目的還是以收取租金為目的來選擇投資項目。

  專家提示,“租后包租”面臨三方面風險,值得投資者予以關注。

  第一是市場風險。商業(yè)項目的運營需要3-5年的養(yǎng)鋪期,而商業(yè)的經營本身就面臨各種風險。商業(yè)最終能否發(fā)展起來商家并無絕對把握。因此,開發(fā)商能否在商業(yè)項目運營的初期,按時支付租金是個未知數。

  第二是資金賠付風險。一旦商家的經營狀況不理想,可能會導致商家最終撤出購物中心。此時開發(fā)商就要面對巨大資金賠付的風險,若是開發(fā)商延期支付租金或宣布破產,投資者前期的資金投入將無法得到回報。

  第三是開發(fā)商的租金收益是否能夠支付投資者的投資回報。在已經做了招商的項目中,投資者還需要看主力店和品牌店的租金是否足以承擔日后的“包租回報率”。如果開發(fā)商為了吸引主力店和品牌店進駐,以實現最后項目的銷售,很可能以極低的價格出租給主力店和品牌店,長遠看并不利于中小投資者的利益。

  “租后包租”存在許多風險,如果要投資此類房地產理財項目,除需要具有相對全面的專業(yè)知識,主要從以下三個方面規(guī)避“售后包租”風險。

  首先要關注該商業(yè)項目未來運營時能夠帶來多少現金流,以及其業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有差異化的特征。投資者在選擇商業(yè)項目時,應關注商業(yè)地產所承擔的功能,商業(yè)項目并不是規(guī)模越大越好。其次才是評估商業(yè)地產項目的軟硬件設施是否能滿足未來經營要求,以保證自己的商業(yè)地產投資能夠得到滿意的回報。投資者在選擇商業(yè)地產投資時,重點應關注該項目有沒有能與主力消費相匹配的主力店,主力店的進駐將帶動相關商業(yè)的進入,從而促使關聯消費產生,以保證經營附加值的實現。第三,明確投資回報的保障機制。無論是哪種類型的房地產投資,如何得到投資回報是非常重要的。盡管開發(fā)商有各種承諾,但實際情況是,任何口頭承諾都是缺乏法律效力的,只有把這些承諾落實在合同上,才具有一定的約束力。值得注意的是,即使有了合同約定,到期開發(fā)商不能如期兌付承諾的租金回報,選擇走法律的程序,也只能按民事糾紛來解決,不能保證投資人拿到合同規(guī)定的租金。如此一來,擔保機制就顯得尤為重要。

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