對房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估是開征房地產(chǎn)稅的前提，但目前各方對評估主體的確立還有不同意見。從全國多地來看，房地產(chǎn)批量評估技術(shù)已經(jīng)較好地運用到契稅征管當(dāng)中。
在評估機構(gòu)設(shè)置上，大部分地區(qū)是地稅部門負(fù)責(zé)評估，將數(shù)據(jù)調(diào)查、模型建立、系統(tǒng)開放等工作外包給專業(yè)公司。成立獨立的法定機構(gòu)專門負(fù)責(zé)評估的，只有深圳。
對此林家彬認(rèn)為，不管是稅務(wù)部門、建設(shè)部系統(tǒng)還是第三方評估，評估后納稅人如果有異議如何處理，這個機制的建立更為關(guān)鍵。從很多發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，以征稅為目的的房產(chǎn)評估值一般都低于市場價值。
即使是獨立評估機構(gòu)對房地產(chǎn)做出的科學(xué)評估，仍然可能與房地產(chǎn)的實際價值產(chǎn)生偏離，與納稅人的預(yù)期也常常出現(xiàn)差異。因此公正透明的爭議解決機制，是保證房產(chǎn)稅順利征收的必要配套制度。
滿燕云認(rèn)為，本著漸進(jìn)式推進(jìn)的原則，可以先對工商業(yè)等已經(jīng)征收房產(chǎn)稅的房地產(chǎn)類型按照評估價值征稅，再逐步推進(jìn)到個人住房。而且有必要適時出臺房產(chǎn)稅評估法，做到有法可依。
賈康表示，個人住房房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向肯定是按照評估值征稅，而且各地目前已經(jīng)引進(jìn)了稅基評估的基本概念，評估技術(shù)也會越來越完善。對于稅基爭議的處理，國際通行的慣例是建立仲裁機制。
試點下一步
日前，央行研究局等有關(guān)部門的學(xué)者共同完成了一份關(guān)于土地制度改革的報告，報告提出房產(chǎn)稅的征收建議。
房產(chǎn)稅可選擇兩條改革路徑。一是新老劃斷，只對新購房產(chǎn)征稅。此方案法律風(fēng)險較低，實施阻力較小，但可能保護既得利益者，也可能導(dǎo)致市場分割。二是對存量、增量房產(chǎn)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。存量房產(chǎn)由此可能大量進(jìn)入二級市場進(jìn)行交易，有利于調(diào)控房價，也有利于防止市場分割。
報告提出，目前征收房產(chǎn)稅的時機已經(jīng)成熟，改革試點要盡快擴大。另外，近三年內(nèi)應(yīng)該盡快推行的稅制改革中，應(yīng)該包括房產(chǎn)稅。目前可以考慮允許不同地方選擇不同的方案進(jìn)行試點，實踐中慢慢積累經(jīng)驗，總結(jié)教訓(xùn)，逐步優(yōu)化趨同。
“上海、重慶的試點方案不具有推廣意義，接下來如果只是一個一個地區(qū)擴大試點，意義不大。”在林家彬看來，推動房產(chǎn)稅制改革更有利的方式是對目前房地產(chǎn)稅費進(jìn)行整合，在保持整體稅負(fù)水平大體不變的前提下，推出新型的房地產(chǎn)稅制整體框架。
他還建議，應(yīng)改變目前房地產(chǎn)稅種繁多、收費名目繁多的狀況，建立起稅種精干、政策目標(biāo)與調(diào)控對象明確的房地產(chǎn)稅制體系，同時降低流通環(huán)節(jié)稅負(fù)。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅方面，應(yīng)該設(shè)計統(tǒng)一的稅率范圍，允許地方政府在此范圍內(nèi)自行選擇。
但賈康表示，考慮房產(chǎn)稅改革面臨的阻力，需要先行先試，通過增加試點逐漸突破，不能一下全面鋪開。
為更好地推行這項改革，林家彬建議進(jìn)行大規(guī)模的宣傳，讓納稅人明白，并不是通過改革增加整體的稅負(fù)，而是要在整體稅負(fù)水平不變的前提下，改革房地產(chǎn)稅制。而且，房產(chǎn)稅的主要納稅人應(yīng)該是高收入者，滿足基本居住需求的部分人不需要繳稅或只需繳很少的稅。
目前上海、重慶兩地均是以地方通知的形式在做房產(chǎn)稅試點，林家彬認(rèn)為接下來有必要修訂相關(guān)法律法規(guī)，或者出臺新的房產(chǎn)稅條例。
接近財政部的相關(guān)人士表示，接下來的房產(chǎn)稅改革，需要把握好幾個方面。
在穩(wěn)步擴大試點的同時啟動立法程序。要穩(wěn)步擴大試點，如果沒有后續(xù)省市的跟進(jìn)，不僅上海、重慶兩地繼續(xù)推動改革的壓力加大，而且不利于形成群體效應(yīng)；另一方面，力求試點政策的多樣性，只有試行多樣性的政策，才能發(fā)現(xiàn)各種問題，選擇最優(yōu)方案。試點的同時全國人大應(yīng)啟動立法程序，制定房產(chǎn)稅法。