【回眸2015】

取消限貸、限購，降低首付比例，營業(yè)稅免征期5年變2年……2015年入春，史上最大的“購房政策禮包”沒能激起樓市的再度火爆。

從2013年的19.8%，降到2014年的10.4%，再到2015年的1%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年下降10個百分點。2015年終，似乎所有人都已經(jīng)達(dá)成共識，經(jīng)過15年的兩位數(shù)高速增長后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了擴張后的調(diào)整洗牌。

【展望2016】

調(diào)整是2015年房地產(chǎn)業(yè)的主題，這一主題也將延續(xù)至2016年。

再也沒有“鐵板一塊”的房價暴漲，城市間市場分化日益明顯。北、上、廣、深和東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，供求矛盾依然緊張，例如深圳的房價2015年以來已同比上漲40%。三、四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱的城市，則供大于求，去庫存壓力巨大。

市場交易逐步從增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量并重。一線城市存量房交易已超過了新建商品房交易。以北京為例，2015年前10個月，二手住房成交量占比達(dá)62.3%，這意味著住房結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，改善型需求正在增加。

市場調(diào)整也是行業(yè)機遇，把“不務(wù)正業(yè)”的“蝦兵蟹將”淘汰出局，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。“過去房地產(chǎn)給人的印象是利潤多、不差錢，很多項目的毛利率都在30%以上，其他行業(yè)的企業(yè)紛紛放下本業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)。”在中國建設(shè)報社主辦的第五屆“中國責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇提出，2015年以來很多房企的毛利率都降到了20%以下，凈利潤率下降到10%左右，行業(yè)利潤在回歸正常。行業(yè)要利用房地產(chǎn)調(diào)整的時機，促進兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

“房地產(chǎn)產(chǎn)品也存在結(jié)構(gòu)性改革的問題。依靠單一產(chǎn)品‘一招鮮’取勝的時代已經(jīng)過去，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場的新需求。”高志勇說。

市場調(diào)整也倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，強者愈強。“‘十三五’時期房地產(chǎn)行業(yè)將步入專業(yè)化、規(guī)模化、集約化發(fā)展的新階段。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，區(qū)別于過去十幾年速度快、擴張式、粗放式的發(fā)展格局，未來房地產(chǎn)業(yè)的競爭會加劇。資金實力大的企業(yè)能熬過房地產(chǎn)行業(yè)的小周期波動，活得更長久；專業(yè)化能力強的企業(yè)也更具有競爭力。

市場調(diào)整更會加速新業(yè)態(tài)的孕育成長，新型地產(chǎn)將獲得增長空間。滿足特定人群需求的個性化產(chǎn)品，以硬件改造和管理提升為核心的存量房升級，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)，以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)開發(fā)，都將成為“十三五”房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新亮點。“對房地產(chǎn)不要過分悲觀，步入‘十三五’時期的房地產(chǎn)有值得關(guān)注的亮點，能否抓住這些機會，關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。”秦虹說。