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六問“地王”:誰給了房企揮金如土的底氣?

六問“地王”:誰給了房企揮金如土的底氣?

2013-09-11 08:49:30

來源:

  “地王年年有身價節(jié)節(jié)高”

  要到何時?

  融創(chuàng)剛在北京斬獲單價“地王”,新鴻基就以217.7億元的價格加冕上海總價地王,總價僅次于當年廣州亞運城的“巨無霸”地塊。

  當看到農(nóng)展館地塊樓面價7.3萬元/平方米時,拋出“25年后北京的房價將達到每平米80萬元”的北師大教授董藩則興奮的在微博表示,“今天下午,融創(chuàng)以21億元及異地建27.8萬平米醫(yī)院競得北京農(nóng)展館地塊,折合樓面價每平米73099元,刷新今年北京單價地王記錄。10萬元的時代迎面而來,80萬元的日子還會遠嗎?!”

  地王的出現(xiàn),直接推漲了周邊地區(qū)的房價,與此同時,加速了觀望者的入市速度。

  積聚了眾多人氣的一、二線城市量價齊升,而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨著庫存積壓、資金難收回的局面。于是,一、二線城市開始考慮收緊限購政策,而三、四線城市則開始試探著新一輪微調(diào),打著政策擦邊球,希望吸引人口加快住宅銷售量。

  溫州松綁了限購政策,蕪湖采用貨幣補貼和稅費優(yōu)惠的方式鼓勵購房,2013年8月26日,蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進一步促進高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實施意見有關(guān)事項》,規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助,南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。

  不過與此同時,鄭州則提高了限購門檻,將繳稅年限提升至3年。

  不僅如此,與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同,深圳的政策出現(xiàn)了些許松動。深圳出臺《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的通告》,享受優(yōu)惠政策普通住房標準的單價核算方式,將調(diào)整為單套住房總價核算方式,9月1日起調(diào)整。此前,深圳普通住宅優(yōu)惠價格標準按照單價計算,新標準實施后,根據(jù)深圳各區(qū)情況,總價標準介于160萬元至390萬元之間。

  從表面來看,各地政府是根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況采取了“因地制宜”的方針,但從大背景來看,政策松動帶來的傳導效應(yīng)會影響一、二線城市,觀望情緒有可能進一步松動,購房者提前集中入市會推高房價。

  與三、四線城市相比,一、二線城市供給明顯不足,調(diào)整城市間的住宅供給結(jié)構(gòu)是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由于人口相對集中,一、二線城市應(yīng)進一步加大供給,三、四線城市則放緩供給速度。

  增加住宅供給需要土地供給的配合,但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2012年深圳市計劃供應(yīng)土地318公頃,實際供應(yīng)556.4公頃,超出計劃75%,多供應(yīng)了近一倍的土地。而同期,深圳市本級土地出讓支出中,保障性住房支出計劃為16.05億元,實際完成支出7.76億元,完成計劃的48%。

  住宅用地的供應(yīng),并不少,但是高昂的地價只有建設(shè)高檔住宅甚至是豪宅才能保證開發(fā)商的利潤,而從目前的市場情況來看,普通住宅的缺口是最大的。供給結(jié)構(gòu)的失衡,造成了有效供給不足,進一步推漲了房價。

  1問地王:

  “手中有糧”來自哪里?

  剛剛邁過“金九”門檻,土地市場就上演了瘋狂24小時。

  9月5日,繼融創(chuàng)以43.24億元北京奪地,并創(chuàng)下全國單價地王紀錄后,24小時內(nèi),滬杭蘇三地又連現(xiàn)地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上海總價地王;隨后,綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地,合計總價136.7億元;世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地,并創(chuàng)造當?shù)貑蝺r地王。24小時之間,444.89億元灑在了土地市場。

  是誰給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場揮金如土的底氣?

  住宅市場銷售的火爆“順利”傳導到了上游市場,開發(fā)商“手中有糧、心中不慌”。

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