從我國房地產業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房屋現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎，調整預售制度也有必要。但是，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產市場穩(wěn)定。

　　近日，山東省副省長夏耕在山東省保障性安居工程和房地產市場調控工作會上表示，山東省將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。

　　山東或將實行現(xiàn)房銷售試點的消息傳出后，便引起了地產行業(yè)的震動，并再次引發(fā)對商品房預售制的討論，預售房制度存廢也成為熱門話題。

　　預售房制度存廢再起爭議

　　早在1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》出臺，提出了商品房預售制度。商品房預售制的初衷是解決房地產企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進行房地產的開發(fā)和銷售，所籌集的款項也用于相關的工程。購房者將全款交給房地產開發(fā)商，購房者買到的是期房。

　　但隨著房地產行業(yè)的大發(fā)展，房地產項目的監(jiān)管難度較大，開發(fā)商開始挪用預售資金，轉投其他地方，爛尾樓屢見不鮮。

　　預售制之所以被購房者詬病已久，是因為開發(fā)商的開發(fā)項目可以從奠基開始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購房者拿到房子之后，發(fā)現(xiàn)“完全不是那么回事”，房屋的質量和格局并不像自己想像的那樣。更有開發(fā)商擅自修改小區(qū)規(guī)劃、改變原有使用功能、夸大宣傳配套，購房者卻只能“任人宰割”。

　　隨著房地產宏觀調控的深入發(fā)展，取消預售制被列為未來可供選擇的宏觀調控儲備政策之一。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，曾提出適時取消期房預售制度。隨之，這種政策預期被放大，8月2日，一則取消期房預售的消息曾“嚇得”房地產股集體出現(xiàn)罕見暴跌。

　　但隨后，“取消預售制度”的傳言被住建部否定，房地產市場重歸平靜。不過，山東高調推出現(xiàn)房銷售試點的意義重大。盡管此次山東省的現(xiàn)房銷售試點還是未知數(shù)，相應的配套政策也不得而知，但與此前取消預售制的傳言相比，山東省已經是向前邁了一步。

　　從我國房地產業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎，調整預售制度也有必要。“山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點，是取消或改進現(xiàn)行的住房預售制度的一種方式。”中國社科院金融研究所研究員易憲容認為。

　　取消預售需多方考慮

　　業(yè)內人士指出，如果取消預售制，首先需要法理上的更改，需要經過全國人民代表大會常務委員會會議審議通過，重新修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　除此之外，要實行現(xiàn)房銷售制度，還必須綜合考慮相應的配套措施。“取消預售制度，施行現(xiàn)房銷售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時間來過渡和配合。如果沒有配套政策預先調節(jié)市場，馬上取消預售那等于說是一個不具有執(zhí)行可能性的‘謊言’。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為。

　　也有業(yè)內人士指出，現(xiàn)房銷售早已存在。中國嚴格執(zhí)行限價、限購政策，一部分開發(fā)項目已經由預售轉為現(xiàn)房銷售。

　　但是，“市面上符合現(xiàn)售條件、領取了銷售證的樓盤，大多是賣不出去的房子。”一位開發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個地產項目，銷售比較困難，干脆就直接領取銷售許可證。城市的邊遠地區(qū)，即使是現(xiàn)售也賣不掉的樓盤也很多。”

　　因此，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產市場穩(wěn)定。住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，要取消預售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經拓寬。