央企為何難“退房”
未來(lái)國(guó)資委在考核央企時(shí)可能不再全部以經(jīng)濟(jì)效益為考核指標(biāo)，對(duì)于主業(yè)利潤(rùn)會(huì)加分，而對(duì)于非主業(yè)的盈利在打分上會(huì)大打折扣，從這一點(diǎn)來(lái)引導(dǎo)央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)
國(guó)資委發(fā)布“央企退房令”兩年多后，真正退出的房地產(chǎn)的央企有多少？
2010年3月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布了“78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)”，要求這78家央企應(yīng)加快對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性任務(wù)后有序退出，限令15天之內(nèi)提交退出方案。但并未明確設(shè)定退出的最后期限或時(shí)間表。
然而，來(lái)自北京產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡(jiǎn)稱北交所)的信息顯示，央企“退房”進(jìn)度不樂觀。
據(jù)北交所近期發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中有中國(guó)冶金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]質(zhì)總局等11家主業(yè)中不包含房地產(chǎn)業(yè)的央企，通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元。對(duì)比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長(zhǎng)不到10%。
北交所集團(tuán)董事長(zhǎng)熊焰公開表示，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來(lái)看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來(lái)看增長(zhǎng)都有限，甚至許多央企要退出卻無(wú)人接盤。一位知情人士在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，目前央企退出房地產(chǎn)的比例不足50%，保守地估計(jì)也只有30%左右，而大多數(shù)退不出來(lái)的原因比較復(fù)雜。
股權(quán)糾葛成退出瓶頸
北京匯通行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張躍進(jìn)接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，目前央企退出房地產(chǎn)項(xiàng)目并不少，但真正接手的人并不多。主要原因是，除了股權(quán)糾葛外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣導(dǎo)致投資人減少，這也是影響央企退出房地產(chǎn)的因素。
據(jù)張躍進(jìn)掌握的情況，投資者減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)，由于接手央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要運(yùn)作三到五年才能盈利，而這么長(zhǎng)的運(yùn)作周期給投資者增加了很多風(fēng)險(xiǎn)。因此，在國(guó)家大力度調(diào)控房地產(chǎn)的情況下，接手央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要資金實(shí)力，更需要對(duì)項(xiàng)目所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有一定的承受能力。
從轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，目前集中轉(zhuǎn)讓的央企房地產(chǎn)項(xiàng)目，基本屬于央企的三級(jí)公司，股權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，能否轉(zhuǎn)讓成功面臨著多重變數(shù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目在北交所掛牌交易的流程并不復(fù)雜，主要是前期準(zhǔn)備時(shí)間比較長(zhǎng)。從獲上級(jí)單位指示到落實(shí)計(jì)劃，到拿到有關(guān)部門行文批復(fù)，到啟動(dòng)審計(jì)評(píng)估并到國(guó)資委備案，進(jìn)入北交所交易，然后招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]投資，到最后完成轉(zhuǎn)讓至少需要半年到一年時(shí)間。
“退出的過(guò)程特別復(fù)雜，尤其是牽涉到股權(quán)問(wèn)題時(shí)更是難上加難，很多時(shí)候不是央企不愿意退出來(lái)，而在退出的過(guò)程中非常無(wú)奈。”前述知情人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。
一個(gè)典型的例子是，從2011年7月1日到現(xiàn)在，北京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司先后三次在北交所掛出了51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，交易價(jià)格從最初的8.2億降到了7.54億元，但仍沒有成功轉(zhuǎn)讓出去。北交所的信息顯示，京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為深圳中核集團(tuán)有限公司，后者為中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司的全資子公司。
“可以說(shuō)，能夠接手51%股權(quán)出資8億元的企業(yè)屈指可數(shù)。無(wú)論是北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，還是北辰[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]實(shí)業(yè)股份公司都給出了幾乎同樣的答案，都想把另外49%也收購(gòu)便于管理，但合資企業(yè)的另一方卻不賣。因此這一項(xiàng)目在北交所掛牌后，一年多的時(shí)間里始終沒有實(shí)力雄厚的買家。”上述人士表示。
股權(quán)的糾葛讓多數(shù)買家望而卻步，類似于這樣的案例并不在少數(shù)。由于大多數(shù)央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目與民營(yíng)企業(yè)合作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后央企可以退出，但有些民企則靠房地產(chǎn)項(xiàng)目賺取不菲的利潤(rùn)，根本不想退出或轉(zhuǎn)讓，在這種股權(quán)復(fù)雜的情況下，有實(shí)力的大企業(yè)不愿意接盤，沒有實(shí)力的小企業(yè)根本接不了，轉(zhuǎn)讓難度如是增加。