房地產(chǎn)板塊股票受“難”
歷年9月都是開發(fā)商分享“金九”盛宴的日子，但今年眾多上市房企股價卻在綠城集團(tuán)“調(diào)查門”的影響下出現(xiàn)暴跌。據(jù)同花順統(tǒng)計，自9月22日媒體傳出涉及綠城的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇調(diào)查以來，A股市場有21只地產(chǎn)股跌幅超過10%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份、華僑城均在其列，萬科跌幅也達(dá)8.89%。
在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股更是遭遇當(dāng)頭棒喝。自9月22日至今，綠城中國累計跌幅達(dá)27.61%，恒大地產(chǎn)累計跌幅達(dá)14.29%，雅居樂地產(chǎn)累計跌幅為12.1%，碧桂園累計跌幅也有11.2%。這僅僅只是資金撤離地產(chǎn)股的表現(xiàn)之一。事實上，一個月以來，各路資金均在暗中陸續(xù)拋售房地產(chǎn)股。
有私募界人士甚至將綠城集團(tuán)旗下房地產(chǎn)信托遭遇調(diào)查一事，稱為中國房地產(chǎn)市場的“雷曼事件”，各路資金開始看空房地產(chǎn)市場。就在地產(chǎn)股暴跌之際，全球最大私募股權(quán)公司黑石也首度撤資中國樓市。黑石集團(tuán)將其在上海的Channel1購物中心95%的股權(quán)以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于11月完成。
就在綠城陷入“調(diào)查門”的同時，房地產(chǎn)信托市場的風(fēng)險開始露出苗頭。近日有信托業(yè)內(nèi)人士透露，近期京滬兩個郊區(qū)房地產(chǎn)信托項目，分別出現(xiàn)了還本付息墊資的情況。其中北京某項目由信托公司發(fā)行的結(jié)構(gòu)化信托計劃，第一期利息支付就出現(xiàn)問題，最后由信托公司墊資；上海的一個信托項目需要清算兌付時，則通過一家資產(chǎn)管理公司融資，完成了兌付，并沒有召開展期或延緩支付的持有人表決會議，避免了波及普通投資者。
涉及綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被調(diào)查一事，在房地產(chǎn)市場和資本市場一石激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)信托監(jiān)管將趨嚴(yán)，曾經(jīng)被房企視為“救命稻草”的信托融資渠道將收窄，房企可選擇的融資渠道大為減少。
有信托業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)信托業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。如果按照上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模測算，一旦房地產(chǎn)信托發(fā)行陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。
房地產(chǎn)信托渠道受“傷”
對于綠城信托產(chǎn)品被調(diào)查一事，信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，銀監(jiān)會針對綠城集團(tuán)的信托融資事件進(jìn)行調(diào)查，并不意味著監(jiān)管部門認(rèn)定綠城集團(tuán)有問題，而僅僅是了解情況；另一方面，綠城集團(tuán)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率過高應(yīng)引起重視。綠城集團(tuán)是較早意識到信托資金價值的企業(yè)，信托公司主要幫其做杠桿、共進(jìn)退。在目前的市場環(huán)境下，信托公司面臨剛性兌付風(fēng)險。
綠城“調(diào)查門”重創(chuàng)了整個房地產(chǎn)信托融資渠道。平安信托內(nèi)部人士告訴中國證券報記者，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行監(jiān)管愈來愈嚴(yán)，單個項目的信托計劃已經(jīng)很難發(fā)行，目前發(fā)行的主要是包含多個項目的房地產(chǎn)基金信托計劃。
另有深圳一家信托公司人士表示，現(xiàn)在信托公司開始主推房地產(chǎn)基金信托計劃。這些新推的地產(chǎn)基金信托，表面上是成立基金投資于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，不是直接投向某個項目，但實際上跟房地產(chǎn)信托融資并無區(qū)別。不過，房地產(chǎn)基金信托意味著投資人將交納資金管理費、個人所得稅，將導(dǎo)致房企的實際融資成本水漲船高。
“現(xiàn)在我們基本上不做房地產(chǎn)信托了，因為監(jiān)管部門要求一事一批，只有通過審批才能發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃，但審批的時間很長。”上海某信托公司相關(guān)人士告訴中國證券報記者。某城商行相關(guān)人士也表示，上海銀監(jiān)局已經(jīng)窗口指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的銀行停止推介、銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
信托產(chǎn)品投資者的情緒也受到明顯影響。據(jù)某第三方理財公司的客戶經(jīng)理介紹，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認(rèn)購一空。現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度已有所下降。有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險，每個月還會詢問信托項目的運轉(zhuǎn)和收益情況。