□ 本報記者 張國強 韓宇
□ 本報通訊員 黃繪如
委托人安某在享受A房產(chǎn)中介公司(以下簡稱A公司)提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務，看中一處房屋后，卻“跳單”選擇了B房產(chǎn)中介公司(以下簡稱B公司)購買了該房屋。A房產(chǎn)中介公司將安某告上法庭，要求支付為委托人提供購房服務的報酬。
近日，在遼寧省鞍山市中級人民法院組織召開的此案二審庭前會議上，合議庭關于“A公司提供的交易機會對房屋買賣合同的訂立起到了實質(zhì)性作用，該公司的報酬請求就應當?shù)玫椒傻闹С帧钡慕忉專屛腥诵欧硎痉䦶囊粚徟袥Q，撤回上訴，并當庭支付了一審判決的給A公司的報酬。
為起到“辦理一案，治理一片”的效果，近日，經(jīng)鞍山中院審判委員會表決通過，分別向市內(nèi)兩家房產(chǎn)中介公司、市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)商會和市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)出司法建議，旨在加強企業(yè)管理、行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管。同時，鞍山中院審判委員會還研究通過《關于委托人利用其它中介機構(gòu)“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
委托人“跳單”被訴
2022年6月，安某通過A公司員工白某選購二手房。根據(jù)安某的需求，白某先后推薦了幾處房屋并帶其看房，幫助其與房主議價溝通，在安某詢問中介費標準時，還提出了對折收費的優(yōu)惠。
當年6月15日，在幫助安某與一處意向房屋的房主將價格協(xié)商至41.8萬元后，白某本以為可以順利簽約，沒想到安某再也聯(lián)系不上了。直到6月19日，安某回信表示已于16日通過B公司購買了該房屋。
A公司認為安某此舉屬于“跳單”行為，將其告上法庭，要求支付報酬。一審法院支持了A公司所主張的部分報酬，安某不服判決，上訴至鞍山中院。
在安某看來，她并非直接與房主完成房屋交易，而是通過B公司訂立的房屋買賣合同，并且已經(jīng)支付了B公司的中介費用；同時，她自始至終未與A公司簽訂書面合同，不應向A公司支付報酬。
撤回上訴當庭履行
今年4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質(zhì)化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案。
安某與A公司是否成立中介服務合同關系？安某與房主簽訂房屋買賣合同，與A公司提供的交易機會和服務是否具有因果關系？安某是否應當向A公司支付報酬？
“為優(yōu)化庭審，提高庭審質(zhì)量和效率，先召開一個簡短的庭前會議。”庭前，合議庭通過雙方當事人提交的上訴狀和答辯狀對案件爭議點進行了整理和固定，讓庭審聚焦到3個爭議問題上。
為查清事實，合議庭追加B公司作為輔助型無獨立請求權第三人參加訴訟，并對安某發(fā)出當事人本人到庭令。庭前會議上，合議庭與三方圍坐在圓桌法庭，圍繞爭議點組織證據(jù)交換，在溝通間適時進行法律釋明和心證公開。
“雖然未簽訂書面中介合同，但被上訴人提交的雙方聊天記錄可以證明，上訴人接受了A公司員工白某提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務，根據(jù)民法典第四百九十條第一款的規(guī)定，在合同書簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受時，合同成立。”合議庭解釋道，如果A公司提供的交易機會對房屋買賣合同的訂立起到了實質(zhì)性作用，依據(jù)民法典第九百六十五條的規(guī)定，A公司的報酬請求就應當?shù)玫椒傻闹С帧?/p>
在合議庭的釋法說理下，安某表示服從一審判決，撤回上訴，并當庭支付了一審判決酬勞。庭前會議僅歷時40分鐘，糾紛得到了實質(zhì)性化解。
發(fā)出多份司法建議
“跳單”引發(fā)的糾紛并非個案。根據(jù)審判大數(shù)據(jù)分析研判，近3年鞍山市兩級法院審結(jié)涉中介服務糾紛案件133件，其中委托人“跳單”引發(fā)的糾紛數(shù)量居高不下。為了從源頭上預防和減少類案多發(fā)高發(fā)，維護市場秩序與消費者權益，鞍山中院主動延伸審判職能作用，以本案審理為契機，針對從一起案件辦理中發(fā)現(xiàn)的共性問題，向房產(chǎn)中介公司、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管部門分別發(fā)出司法建議。
與此同時，鞍山中院審判委員會還研究通過了《關于委托人利用其它中介機構(gòu)“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
案件合議庭成員、民二庭公司保險類審判團隊審判長霍健告訴《法治日報》記者：“民法典第九百六十五條僅對委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的情況作出明確規(guī)定，而對選擇其他中介人與第三方訂立本合同的情況留有空白。在本案中，前中介人的中介行為對促成本合同訂立具有實質(zhì)性作用，應對該條規(guī)定進行目的性擴張解釋，補充構(gòu)成要件為‘委托人選擇后中介人而與第三方訂立本合同’，基于此，應支付前中介人的報酬請求。如果存在多家中介人報告情形的，應按中介人的參與內(nèi)容和原因力確定報酬比例。”
“踐約守諾，既是市場交易秩序得以維護的重要支撐，更是社會主義核心價值觀倡導的價值準則。這也應該是我們法院在審理類似案件時，向社會傳遞的鮮明價值導向。”鞍山中院院長陳林在該案中擔任審判長，他向參與庭審觀摩的法官們說道：“要敏于善于從審理的每一個鮮活案例中發(fā)現(xiàn)、總結(jié)和提煉有價值的裁判規(guī)則、理念和方法。要在庭審優(yōu)質(zhì)化改革的推進過程中，將‘如我在訴’‘能動履職’‘一次性解決糾紛’的司法理念貫穿到每個個案處理上，真正增進當事人的訴訟體驗感和獲得感。”